Titania publicerar delårsrapport för Q3 2026

Kvartalet juli–september 2026
• Nettoomsättningen uppgick till 29 745 tkr (22 593)
• Hyresintäkterna var 29 745 tkr (21 197)
• Driftnettot blev 26 059 tkr (15 570)
• Orealiserade värdeförändringar summerade till 161 859 tkr
(213 717)
• Resultat före skatt uppgick till 130 733 tkr (183 361)
• Periodens resultat uppgick till 84 695 tkr (110 033)
• Resultat per aktie före utspädning var 1,02 kr (1,54)
• Resultat per aktie efter utspädning var 1,02 kr (1,52)

Perioden januari–september 2026
• Nettoomsättningen uppgick till 87 568 tkr (65 518)
• Hyresintäkterna var 86 396 tkr (61 746)
• Driftnettot blev 75 126 tkr (49 271)
• Orealiserade värdeförändringar summerade till 500 390 tkr
(544 916)
• Resultat före skatt uppgick till 366 624 tkr (483 745)
• Periodens resultat uppgick till 232 760 tkr (364 214)
• Resultat per aktie före utspädning var 2,81 kr (5,09)
• Resultat per aktie efter utspädning var 2,79 kr (5,05)
• Totalt antal förvaltade lägenheter uppgick vid periodens slut
till 806 (732)

VD HAR ORDET
Jag får ofta frågan varför vi inte säljer de fastigheter vi äger och får loss pengar i stället för att behålla dem och behöva låna relativt dyrt till expansion. Mitt svar har de senaste åren varit ungefär detsamma: vi är öppna för att sälja när tiden är rätt. Under de senaste åren har vi trott på att värdena på just den typ av tillgångar vi äger och utvecklar kommer att stiga så pass mycket att det även är rationellt att betala relativt höga räntekostnader för att kunna behålla dem och sälja när de uppnått den potential som vi tror att de har.

Titanias första större nyproduktionsprojekt gjordes för över tio år sedan. Projektet låg i Täby och omfattade drygt hundra bostäder, både i form av radhus och flerbostadshus. Titania var då ett entreprenadbolag utan några större tillgångar och företagets egna kapital var obetydligt i relation till projektets storlek. Trots det klarade vi av att erhålla finansiering för projektet. Dock var vi, enligt lånevillkoren, tvingade att sälja innan vi kunde lyfta pengar på byggnadskreditivet. Vi sålde därför den första etappens radhus, på ritning, innan byggstart för ungefär tre miljoner kr styck. Vi tyckte att detta var bra nog eftersom vi då kunde bygga varje hus för dryga två miljoner kronor totalt. När vi var klara med de första radhusen tolv månader senare kunde köparna tillträda de radhus som de köpt av oss men som nu var de värda fyra miljoner kronor. Köparna hade endast erlagt en mindre handpenning som säkerhet och vissa tillträdde inte ens utan sålde vidare direkt och fick en avkastning på sitt satsade kapital på flera hundra procent.

Det var min första lektion i värdet av att hålla kvar och sälja först när potentialen i varje projekt är uppnådd. Radhusprojektet i exemplet var en oattraktiv leråker i utkanten av ett industriområde när vi sålde det på ritning. Få kunde se potentialen i projektet. Tillsammans med husen hade vi med avskärmningar mot vägarna mot industriområdet, inramande planteringar och utebelysning förvandlat leråkern till en trivsam plats och det betingade ett helt annat värde.

Förutom att sälja radhus till privatpersoner så tillämpas det många andra modeller för att sälja bostäder innan de är byggda. En vanlig affärsmodell är att fastighetsutvecklingsföretag som bygger flerbostadshus med hyresrätter väljer att, innan byggstart, sälja den framtida fastigheten i en så kallad forward purchase-affär. En typisk köpare i ett sådant fall är ett större förvaltande fastighetsbolag, en fond eller en kapitalförvaltare. En annan variant av samma sak kan vara att fastighetsutvecklare tar in en passiv kapitalstark part som får en stor del av ägandet projektet i ett så kallat joint-venture-upplägg. Köparna i forward purchase-affärer och de passiva kapitalparterna i joint-venture-upplägg är lika i att de själva saknar projektledningskompetens inom fastighetsutveckling och affärerna speglar hur de via sitt kapital köper att någon annan åtar sig denna del. De fastighetsutvecklingbolag som säljer projekt tidigt eller går in i joint-venture-upplägg brukar å sin sida se en stor fördel i att risken i affären reduceras när en annan part står för kapitaldelen.

Vi på Titania har förståelse för logiken bakom att som fastighetsutvecklare vilja ta bort riskmomenten med finansieringen och slutvärdet i projekten. Men vad vi har sett resulterar nästan alltid dessa upplägg i att köparen eller kapitalparten i joint-venture- upplägg får en oproportionerligt stor del av uppsidan i projekten utan att egentligen ha bidragit med något mer än en garanti. Den slutar nästan alltid som i det första exemplet med radhusen i Täby där köparen, via bara att skriva under en garanti att köpa, kan göra lika stor vinst per hus som vi som operativt hanterar hela byggnationen och gör det riktiga arbetet under ett år. I slutändan har fastighetsutvecklaren i dessa projekt mest varit en glorifierad entreprenör som tagit risk i själva byggnationen mot en fast peng i slutändan. Om man i stället som fastighetsutvecklare lägger mer tid på att själv både hantera hela lånefinansieringen och själv kontrollera hela värdekedjan så tar man såklart mer risk men man slipper dela uppsidan med någon annan. Att kontrollera värdekedjan för bostadsutveckling och förvaltning handlar för oss om att inom företaget ha kompetens att ställa om kvickt mellan upplåtelseformer beroende på marknadsförutsättningar – bostadsrätter när detta är bäst och hyresrätter i egen förvaltning när detta är bäst. Det handlar också om att ha total flexibilitet i när under värdekedjan vi anser att potentialen är uppnådd och det är dags att göra exit. För vissa projekt och i vissa marknader kan det göras redan efter utvecklingen av själva byggrätten medan det för andra kan krävas att vi bygger klart, fyller husen med hyresgäster och förvaltar under några år för att bevisa att kassaflödena är säkra. Att vi har en större mängd egenproducerade bostäder under egen förvaltning idag ser vi som en styrka främst ur den aspekten och vi kommer troligen alltid att ha ett fastighetsbestånd under förvaltning även om enskilda fastigheter kommer att säljas av och ersättas av nya vi producerar. Vi har kompetens inom fastighetsförvaltning och hyressättning och kan behålla varje fastighet relativt länge tills vi bedömer att värdepotentialen är uppnådd för vår del.

Däremot ser vi inte förvaltningsaffären som central i vår affärsmodell, vår affärsmodell bygger på att i slutändan realisera värdeuppgångar i projekt. Att äga och förvalta hyresrätter i Stockholmsregionen är en lågmarginalaffär men med mycket låg risk med tanke på att efterfrågan är så hög. På sikt passar denna typ av lågavkastande tillgång bäst att ägas av den typen av kapital som strävar efter just detta, låg men väldigt säker avkastning. En pensionsfond som köper denna typ av tillgång gör en god affär med sikte på evighetsförvaltning och det är just denna typ av köpare som vi ser som sluttagare när vi realiserar värdet.

Vad vi menar med uppnådd värdepotential är när det inte länge är något som stör och drar ner värdet omotiverat mycket. Köparen har i det läget rensat kalkylen för risk och ser bara möjlighet. Saker som stör och drar ner tenderar att sänka värdet väsentligt mer än vad som är rationellt. Om hyran i en hyresfastighet uppfattas som så hög att pensionsfonder ser risk så har den inte nått sin värdepotential. Om en byggrätt inte bedöms utifrån den enkla formeln om att byggrättens pris är värdet på framtida bostäder minus vinst minus byggkostnad är inte värdepotentialen uppnådd. Om värdet på ett framtida radhus reduceras för att leråker som ligger där idag ser otrevlig ut är inte värdepotentialen uppnådd.

Vad vi ser framför oss nu är att värdepotentialen för många av våra fastigheter under egen förvaltning kommer att vara uppnådd under 2028 och då lämpliga att sälja av. Till stor del beror det på hur områden kring våra fastigheter växer fram – i Barkarby kommer vi 2028 till exempel ha en tunnelbaneuppgång i drift precis i anslutning till vår fastighet. Flera områden vi är i kommer att kännas färdiga då. Den uppnådda potentialen hänger också ihop med hyresnivåer. Vi har under de gångna åren fått relativt höga förstagångshyror. Dessa uppfattades när de sattes som något riskfyllda och den typ av pensionsfondsköpare som beskrevs ovan hade troligen satt en hög riskrabatt vid köp i det läget. Nu håller dessa hyror på att fasas in och 2028 är det vår bedömning att de inte sticker ut och är fullt infasade och att beståndet därmed är attraktivt för en köpare som premierar låg risk och att vi därför får ut optimal värdepotential vid en försäljning.

Kan det då inte vara för sent att sälja ibland? Ja, såklart. Bevisligen har många människor, på många orter i Sverige, förlorat pengar realt sett de senaste åren i jämförelse med om de hade sålt 2021 innan räntor och inflation tog fart. Att alltid bara ha som regel att vänta ut makroekonomiska cykler är en dålig strategi. Vår strategi är, som med leråkern kontra den färdiga trevliga platsen, bara att vänta tills potentialen inom respektive projekt är uppnådd. Makrofaktorer är en del av del av detta men på projektnivå är det inte den viktigaste delen och ibland kan värdepotential uppnås relativt oberoende av makrofaktorer.

Av det vi äger idag kan vi som exempel se att värdepotentialen för vissa typer av byggrätter är uppnådd redan idag trots att börskurserna för fastighetsutvecklingsbolag är extremt nedtryckta. De potentiella köparna för dessa byggrätter har reducerat riskdelarna rejält och det som finns kvar är en ren kalkyl på affären där byggrättspriset är residualen efter framtida intäkt reducerat med byggkostnad och en rimlig vinst. Det gör att det är högt tryck både på byggrätter för äldreboenden och för bostadsbyggrätter i bättre lägen. Vi sålde byggrätter för äldreboenden i våras och kommer att kunna vara opportuna och sälja bostadsbyggrätter om priserna är rätt.

Är det då inte en motsägelse att vi är beredda att sälja byggrätter när vi just predikat för att inte sälja för tidigt? Nej – för oss är det bara fel att sälja tidigt när köparna inte sett potentialen utan drar av en omotiverat stor rabatt för att komma in tidigt. När köparna av byggrätter för äldreboenden bjuder över varandra för byggrätter och priset bygger på antaganden om vad äldreboendeoperatörer kommer kunna debitera snarare än risker i byggnation och markförhållande är det god tid att sälja byggrätter just inom det området.

Einar Janson
VD och grundare