Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Tilinpäätöstiedote 1.1.-31.12.2020
Pörssitiedote 25.2.2021 klo 8.30

YHTEENVETO KAUDELTA LOKAKUU-JOULUKUU/2020 (VERTAILUKAUSI LOKAKUU-JOULUKUU /2019)

• Operatiivinen tulos (EPRA) katsauskaudelta jäi tavoiteltua selvästi heikommaksi ollen -67 tuhatta euroa (47 tuhatta euroa). Suurimmat syyt tavoiteltua heikompaan operatiiviseen tulokseen johtuivat hallinnon rakennemuutoksen osittaisesta siirtymisestä vuodelle 2021, ylläpitokulujen suunniteltua vähäisemmästä laskusta sekä merkittävästä asuntojen myynnistä tilikauden aikana, joka pienensi vuokratuottoja kokonaisuudessaan.
• Osana joulukuussa 2020 tehtyä yhtiön strategian päivitystä Ovaro jakoi nykyiset kiinteistösijoituksensa kahteen salkkuun 31.12.2020 tilanteesta. Uudet salkut ovat Myyntisalkku, joka sisältää omistusasumiseen paremmin soveltuvat huoneistot sekä Vuokrasalkku, jossa on vuokrauskäytössä olevat asunnot.
• Uuden salkkujaon myötä yhtiö arvioi Myyntisalkun ja Vuokrasalkun nykyisiä arvostusperiaatteita ja salkkujen käypiä arvoja. Sijoituskiinteistöt arvostetaan kauppahintamenetelmällä käyttäen markkinoihin perustuvaa arvonmääritysmallia. Käyvän arvon määrittämisessä käytettyyn arvostusmalliin tai käytössä oleviin arvostusperiaatteisiin ei tehty muutoksia. Yhtiön johto päätyi tekemään normaalin arvostusprosessinsa lisäksi 7,9 miljoonan euron arvonalentumiskirjauksen sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin 31.12.2020 tilanteesta käyttäen johdon harkintaa. Tämä koskee Vuokrasalkussa olevien kohteita.
• Ydintoiminnan neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste nousi 31.12.2020 94,1 prosenttiin (31.12.2019: 85,6 %) järjestelmällisen työn tuloksena. Uuden salkkujaon mukaisesti laskettuna Vuokrasalkun neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste on 93,7 prosenttia.
• Liikevaihto oli 2 399 tuhatta euroa (2 578 tuhatta euroa). Vertailukauteen nähden liikevaihto laski 179 tuhatta euroa johtuen siitä, että yhtiön vuokrauskäytössä olevien asuntojen kokonaismäärä on laskenut tilikauden 2020 aikana 146 kappaleella. Samalla kuitenkin ydintoiminnan neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausastetta on saatu nostettua vertailukauden 85,6 prosentista nykyiseen 94,1 prosenttiin. Uuden salkkujaon mukaisesti laskettuna Vuokrasalkun neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste on 93,7 prosenttia.
• Katsauskauden tulos oli tappiollinen -8 792 tuhatta euroa (-4 053 tuhatta euroa).
• Asuntoja myytiin katsauskaudella yhteensä 55 kappaletta (32 kappaletta).
• Investointeja on jatkettu sekä asuntojen vuokrattavuutta parantavin huoneistoremontein että yleisilmettä parantavin kiinteistöremontein katsauskauden aikana yhteensä 0,4 miljoonalla eurolla.

VUOSI 2020

YHTEENVETO KAUDELTA TAMMIKUU-JOULUKUU/2020 (VERTAILUKAUSI TAMMIKUU-JOULUKUU/2019)

• Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj päivitti joulukuussa 2020 strategiaansa ja siirtyi strategiakaudella 2021-2023 saneerausvaiheesta aktiivisen kiinteistösijoitusten hoitoon ja hankekehitykseen. Tavoitteena on muun muassa käynnistää uusia kiinteistöhankkeita, modernisoida nykyistä kiinteistökantaa, uusia rahoitusrakennetta ja tarkastella aktiivisesti nykyisiä omistuksia ja luopua sellaisista kohteista, joille yhtiö ei näe riittävästi tuottopotentiaalia.
• Osana yhtiön strategian päivitystä Ovaro jakoi nykyiset kiinteistösijoituksensa kahteen salkkuun 31.12.2020 tilanteesta. Uudet salkut ovat Myyntisalkku, joka sisältää omistusasumiseen paremmin soveltuvat huoneistot sekä Vuokrasalkku, jossa on vuokrauskäytössä olevat asunnot.
• Uuden salkkujaon myötä yhtiö arvioi Myyntisalkun ja Vuokrasalkun nykyisiä arvostusperiaatteita ja salkkujen käypiä arvoja. Sijoituskiinteistöt arvostetaan kauppahintamenetelmällä käyttäen markkinoihin perustuvaa arvonmääritysmallia. Käyvän arvon määrittämisessä käytettyyn arvostusmalliin tai käytössä oleviin arvostusperiaatteisiin ei tehty muutoksia. Yhtiön johto päätyi tekemään normaalin arvostusprosessinsa lisäksi 7,9 miljoonan euron arvonalentumiskirjauksen sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin 31.12.2020 tilanteesta käyttäen johdon harkintaa. Tämä koskee Vuokrasalkussa olevien kohteita.
• Ydintoiminnan neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste nousi 31.12.2020 94,1 prosenttiin (31.12.2019: 85,6 %) järjestelmällisen työn tuloksena. Uuden salkkujaon mukaisesti laskettuna vuokrasalkun neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste on 93,7 prosenttia.
• Asuntoja myytiin katsauskaudella yhteensä 146 kappaletta (118 kappaletta). Myytyjen asuntojen yhteisarvo oli velattomilla kauppahinnoilla yhteensä 29,2 miljoonaa euroa (31,3 miljoonaa euroa).
• Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n omavaraisuusaste nousi tilikauden aikana 50,8 prosenttiin (44,3 % 31.12.2019). Omavaraisuus on parantunut, koska yhtiö on käyttänyt sekä kassavaroja ylimääräisiin lainan lyhennyksiin että myytyjen asuntojen seurauksena yhtiölainat ovat pienentyneet.
• Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n uusi toimitusjohtaja Marko Huttunen aloitti työt 1.2.2020.
• Uusi talouden- ja kiinteistöhallinnon ohjausprosessi on työllistänyt Ovaron henkilökuntaa koko tilikauden ja uudet ohjausprosessit on otettu käyttöön kolmannen kvartaalin aikana.  Vaikutukset alkavat näkyä yhtiön taloudellisissa luvuissa loppuvuoden 2020 aikana ja koko vaikutuksen odotetaan näkyvän vuonna 2021.
• Ovaron liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotoista ja oli 9 677 tuhatta euroa (10 966 tuhatta euroa). Liikevaihdon laskuun vaikutti se, että yhtiön vuokrauskäytössä olevien asuntojen kokonaismäärä on laskenut tilikauden 2020 aikana 146 kappaleella Samalla kuitenkin ydintoiminnan neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausastetta on saatu nostettua vertailukauden 85,6 prosentista nykyiseen 94,1 prosenttiin. Uuden salkkujaon mukaisesti laskettuna Vuokrasalkun neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste on 93,7 prosenttia.
• Tilikauden tulos ennen veroja oli -14 374 tuhatta euroa (-7 665 tuhatta euroa). Huoneistojen käypien arvojen muutos vaikutti yhtiön tilikauden tulokseen ennen veroja, sisältäen ylimääräisen käyvän arvon arvostuksen, -12,6 miljoonaa euroa (-6,3 miljoonaa euroa).
• EPRA-tulos oli 216 tuhatta euroa (541 tuhatta euroa) ja osakekohtainen nettovarallisuus 6,29 euroa (7,84 euroa). Yhtiö on tilikauden aikana myynyt merkittävän määrän asuntoja, minkä seurauksena liikevaihto, ja samalla hoitokulut ovat tippuneet. Hallinnon kulut laskivat tilikauden aikana 307 tuhatta euroa johtuen pitkälti aktiivisista saneeraustoimista ja yhtiö on merkittävästi vähentänyt ulkoistettujen asiantuntijapalveluiden käyttöä toiminnassaan.
• Taseen loppusumma oli 31.12.2020 116 241 tuhatta euroa (31.12.2019: 159 903 tuhatta euroa).
• Konsernin lainat rahoituslaitoksilta sisältäen myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat olivat 48 369 tuhatta euroa (31.12.2019: 77 401 tuhatta euroa). Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj ja Collector Bank AB allekirjoittivat maaliskuussa 2020 lainasopimuksen, jolla Ovaro toteutti 1.4 lainajärjestelyn, jolla maksettiin pois 20 miljoonan euron joukkolaina. Joukkolainan takaisinmaksu rahoitettiin kassavaroilla, 7 miljoonaa euroa ja 13 miljoonan euroa osalta uudella 1.4 nostetulla lainalla. Samalla Ovaro järjesteli lainasalkkunsa siten, että olemassa olevat lainat yhdisteltiin yhdeksi 34 miljoonan euron suuruiseksi vakuudelliseksi lainaksi. Uudelleenjärjestellyt lainat sisälsivät nostetun lainan lisäksi emoyhtiön jo olemassa olleet 18 miljoonan euron lainat sekä tytäryhtiölainaa.
• Ovaro kehittää aktiivisesti kiinteistökantaansa ja tilikauden aikana kiinteistöjen kehittämiseen ja perusparannuksiin on aloitetun huoneistoremonttiohjelman puitteissa käytetty yhteensä 2,0 miljoonaa euroa.

TOIMITUSJOHTAJA MARKO HUTTUNEN

Ensimmäinen työvuoteni Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n toimitusjohtajana on ollut työntäyteinen. Hyvässä vauhdissa olevat saneeraushankkeet sekä toimintojen uudelleenorganisointi ovat työllistäneet ja tulokset näkyvät vähitellen yhtiön luvuissa. Vuoden 2020 operatiivinen tulos jäi yhtiön alkuvuoden odotuksia vaisummaksi. Tätä selittävät alkuvuoden alhainen vuokrausaste, asuntojen myynnin myötä pienentyneet vuokratuotot sekä hallinnon muutoskulut.

Tilikauden aikana yhtiö on panostanut merkittävästi peruskorjaushankkeisiin sekä nykyisen asuntokannan kunnostuksiin ja remontteihin. Merkittävin yksittäinen kiinteistökehityshanke oli Keravan Nissilänpihan peruskorjaus, minkä lisäksi kunnostettiin tai remontoitiin noin 150 asuntoa. Investointien sekä muiden asuntojen vuokrattavuutta edistävien toimien vaikutukset tuottivat tulosta ja vuokrausastetta saatiin nostettua lähes 10 prosenttiyksikköä vuoden aikana. Töitä jatketaan edelleen vuokrausasteen parantamiseksi modernisoimalla nykyistä kiinteistökantaa ja aktiivisilla toimilla vuokra-asuntojen kiinnostavuuden lisäämiseksi.

Päivitimme Ovaron strategian joulukuussa 2020 strategiakaudelle 2021 – 2023. Uusi strategia luo hyvät suuntaviivat, kun yhtiö siirtyy saneerausvaiheesta aktiiviseen kiinteistösijoitusten hoitoon ja hankekehitykseen. Strategian mukaan tavoitteena on jatkaa nykyisen asuntokannan jo aloitettuja modernisointeja sekä käynnistää uusia kiinteistökehityshankkeita. Ovaro tarkastelee aktiivisesti omistuksiaan ja luopuu kohteista, joille yhtiö ei näe riittävästi tuottopotentiaalia.

Ovaro omistaa 1.300 asuntoa eri puolilla Suomea. Sijoituskiinteistöt on jaettu Myyntisalkkuun ja Vuokrasalkkuun selkeyttämään yhtiön asuntokannalle asettamia strategisia tavoitteita ja ominaispiirteitä. Vuokrasalkku koostuu pääosin vanhemmista asunnoista, jotka soveltuvat vuokrauskäyttöön. Myyntisalkussa on puolestaan uudehkot yksittäiset asunnot, jotka soveltuvat kuluttajille omistusasunnoiksi. Molemmista salkuista tullaan jatkossa myymään asuntoja.

Sijoituskiinteistöjen käyvänarvon muutokset olivat vuonna 2020 yhteensä -12,6 miljoonaa euroa, joka sisältää johdon harkintaan perustuvan ja Vuokrasalkkuun kohdistuvan -7,9 miljoonan euron suuruisen arvonalennuksen. Selvitystyön tuloksena päädyimme tekemään Vuokrasalkkuun arvonalennuksen, jotta arvot kuvastaisivat paremmin vallitsevaa markkinatilannetta. Vanhempien vuokrataloyhtiöissä sijaitsevien asuntojen kuluttajakysyntä on heikentynyt pysyvästi ja asuntoja ostavat pääsääntöisesti sijoittajat.

Ovaron taseasema on tehdyn arvonalennuksen jälkeenkin vahva ja omavaraisuusaste pysyi 50,8 prosentissa. Vahva tase ja selkeä toimintamalli tukevat yhtiön tavoitteita rahoituksen uudelleenjärjestämiselle sekä rahoituksen saannille jatkossakin. Tästä antaa viitteitä jo se, että Ovaro järjesti tammikuussa 2021 emoyhtiön rahoitusta osittain uudelleen pienentäen nykyistä korkorasitetta.

Vuoden 2021 tavoitteenani on, että pääsisimme aloittamaan ensimmäisiä päivitetyn strategian mukaisia kiinteistökehityshankkeita. Teemme aktiivisesti töitä kartoittaaksemme maa-alueita ja kiinteistökehittämisenkohteita tulevaisuuden kasvua silmällä pitäen, tavoitteenamme on profiloitua erityisesti täydennysrakentamisen ammattilaisena ja omien kohteiden rakennuttajana. Menneen vuoden aikana yhtiön johtoryhmä koki uudistuksen, joka antaa hyvän pohjan lähteä kehittämään uuden strategian mukaan liiketoimintaa tuleville vuosille.

Ovaro muuttui 28 kuukautta sitten asuntorahastosta kiinteistösijoitusyhtiöksi ja hallinnointiyhtiöistä on siirrytty omaan organisaatioon. Näiden reilun kahden vuoden aikana heikosti tuottavia asuntoja on myyty noin 60 miljoonalla eurolla. Samassa ajassa ydinsalkun vuokrausaste on noussut 83,8 prosentista 94 prosentin tasoon. Ovaro on lyhentänyt lainoja yhteensä yli 40 miljoonalla eurolla, minkä lisäksi lainoja on uudelleenrahoitettu merkittävästi. Yhtiön omavaraisuusaste on parantunut selvästi.

OHJEISTUS

Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi vuoden 2021 operatiivisen tuloksen (EPRA) olevan parempi kuin vuonna 2020.

YHTEENVETOTAULUKKO

EPRA-tulos

EPRA-tulos oli koko tilikaudelta 216 tuhatta euroa, kun se vuotta aiemmin (1–12/2019) oli 541 tuhatta euroa. EPRA-tuloksen muutokset vertailukauteen nähden syntyivät seuraavista eristä:

• Liikevaihto laski vertailukauteen nähden 1 289 tuhatta euroa, johtuen vuokra-asuntokannan pienenemisestä vertailukauteen nähden, kuitenkin samalla yhtiö on saanut nostettua vuokrattujen asuntojen määriä.
• Hoitokulut pienenivät 409 tuhatta euroa vertailukauteen nähden pitkälti myyntien vaikutuksesta
• Muut liiketoiminnan kulut, jotka sisältävät mm. vuokraustoiminnan- ja hallinnon kulut olivat 398 tuhatta euroa pienemmät kuin vertailukautena. Hallinnon kulut laskivat tilikauden aikana 307 tuhatta euroa johtuen pitkälti aktiivisista saneeraustoimista ja yhtiö on merkittävästi vähentänyt ulkoistettujen asiantuntijapalveluiden käyttöä toiminnassaan.
• Rahoituskulut pienentyivät 261 tuhatta euroa vertailukauteen nähden johtuen pääasiallisesti yhtiön tekemistä ylimääräisistä lainanlyhennyksistä sekä asuntomyyntien takia pienentyneestä yhtiölainojen määrästä.

LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT

Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät
asuntojen arvonmuutokseen, sijoituskiinteistöjen myynteihin, korjausmenoihin, rahoitukseen ja korkotasoon. Näistä asuntojen arvonmuutosta yhtiö pitää merkittävimpänä. Asuntomarkkinoilla tapahtuvat asuntojen hintojen muutokset vaikuttavat yhtiön asuntojen arvoihin ja heijastuvat sitä kautta yhtiön tulokseen.

Yhtiöllä voi olla haastavaa toteuttaa huoneistomyyntejä tavoittelemassaan määrässä.

Yhtiö pyrkii kiinteistöjen suunnitelmallisella ylläpidolla ja aktiivisella vuokrauksella ylläpitämään kiinteistöjen ja asuntojen arvoa. On kuitenkin mahdollista, että yhtiön ajanmukaistamiskulut saattavat kasvaa. Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi negatiivinen vaikutus vuokrausasteeseen, vuokratuottoihin ja kannattavuuteen.

Yhtiön rahoitusasema on tarkasteluhetkellä vakaa.

Yhtiön kassavirallinen tuotto on matala suhteessa hallinnon ja rahoituksen kustannuksiin. Korkojen nousu voi vaikuttaa negatiivisesti yhtiön kassavirralliseen eli operatiiviseen tulokseen (EPRA). Korkotason nousu voi olla merkittävä riski yhtiön tuloksentekokyvyn kannalta. Yhtiön voi olla vaikea turvata vieraan pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla.

Koronavirusepidemia levisi Suomeen maaliskuun aikana. Epidemian aiheuttama taloudellinen epävarmuus ei ole tilikauden 2020 aikana vaikuttanut olennaisesti Ovaron toimintaan. Koronaviruspandemiasta aiheutuvien riskien ja epävarmuuksien arvioiminen on poikkeuksellisen vaikeaa ja tämä aiheuttaa merkittävää epävarmuutta yhtiön toimintaan tilanteen kehittyessä yhtiön kannalta epäsuotuisaan suuntaan. Yhtiön hallitus ja johto arvioivat tilannetta jatkuvasti pystyäkseen reagoimaan muuttuvaan tilanteeseen sen vaatimalla tavalla ja vakavuudella.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Lisätietoja: Toimitusjohtaja Marko Huttunen, puh 050 329 2563.

Jakelu: Nasdaq Helsinki, keskeiset tiedotusvälineet, www.ovaro.fi

Liite: Tilinpäätöstiedote 2020.pdf