Ökat driftnetto i jämförbart bestånd under 2023
SBB:s hyresintäkter minskade under 2023 till 4 581 mkr från 5 365 mkr föregående år. Den ekonomiska uthyrningsgraden var vid årsskiftet 94,2% och den genomsnittliga kontraktslängden till sju år. Driftnettot uppgick till 3 209 mkr, vilket motsvarade en överskottsgrad på 70%. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna under 2023 med 8,8% och driftnettot med 10,9%. Fortsatt press på fastighetsvärdena ledde till nedskrivningar på 12% under 2023, varav 2,9% under Q4. Marknaden har nyligen förändrats med ökad tro på sjunkande räntor, vilket gynnar fastighetsbolagen och förbättrar finansieringsvillkoren. För SBB signalerar detta en mer stabil marknad med potential för värdeökningar framöver. Resultatet före skatt var -22 285 mkr jämfört med -10 825 mkr under 2022, inkluderande negativa värdeförändringar på -13 277 mkr på fastigheter. Fastighetsportföljens värde var vid årsskiftet 73,2 mdkr och det långsiktiga substansvärdet per aktie 12,29 kr. Under Q4 avfärdade SBB ett ogrundat krav från en euroobligationsägare. Ingen utdelning föreslås till aktieägarna.

Fortsätter stärka balansräkningen
SBB presenterade under hösten 2023 en ny koncernstruktur med tre affärsenheter - Bostäder, Samhälle, Utbildning – för att öka transparensen. Under de senaste 18 månaderna avyttrade SBB fastigheter för SEK 8,8 miljarder och halva ägandet i utbildningsinriktade Nordiqus (tidigare EduCo). Utdelningar på hybridobligationer har skjutits upp i enlighet med villkoren och man har upprättat ett JV för samhällsfastigheter med Castlelake som tillfört SBB SEK 5,2 miljarder kontant. Vidare har man samlat bostadsfastigheterna under Sveafastigheter som förbereds för en strukturaffär för att bredda ägarbasen. förbättra finansieringsmöjligheterna för de enskilda enheterna. Arbetet med att stärka balansräkningen kommer fortsätta tills bolaget uppnår en acceptabel finansiell risknivå. Ett objektivt kriterium för att bedöma denna risknivå menar man från SBB:s sida är ett kreditbetyg av investment grade.

Ser en mer balanserad fastighetsmarknad
SBB:s kärnverksamhet är förvaltning av samhällsfastigheter med långa hyresavtal och inflationssäkrade hyresintäkter. Marknaden har ändrats under senare tid då många nu tror på sjunkande räntor. Ett mer normaliserat läge på fastighetsmarknaden innebär för SBB att bolaget har de största värdeförändringarna bakom sig och att värdeuppgångar kommande år inte ska uteslutas.

Vi upprepar vårt motiverade värde vid 8 kr som baseras på en jämförande värdering, men med en extra riskpremie på 30% då bolaget kan behöva vidta ytterligare åtgärder för att stärka sin balansräkning.

Ladda ner och läs den fullständiga analysen i PDF-format under bifogade filer.