Den globala ekonomin har gått in i en makromiljö som kännetecknas av hög och volatil inflation, låg produktivitetstillväxt och högre nominella räntor (jämfört med föregående decennium). Vi fortsätter att se en miljö med högre räntor under längre tid, vilket orsakar ett fortsatt tryck nedåt på mer riskfyllda tillgångsklasser i takt med att marknaden anpassar sig. Geopolitiska risker förstärker detta med den potentiella effekten på energimarknaderna och konflikternas allmänna inflationskaraktär. Fastigheter som tillgångsklass har blivit mer heterogena och vi tror att en ytterligare värdeskillnad kommer att uppstå mellan ”prime” och ”non-prime” tillgångar, och mellan hållbara och icke-hållbara tillgångar. Segment med KPI-anslutna hyresmarknader, höga ESG-meriter, något högre avkastningsnivåer och låga värderingar förväntas utvecklas bättre på kort sikt.

Värden på kontorsfastigheter är under stark press från ESG-omvandlingsbehov och från vakanser som drivs av nya arbetsmodeller. Det mer opportunistiska kapitalet börjar dock fokusera på de bästa lägena med utbudsbegränsningar, i syfte att utveckla tillgångar till förstklassiga ESG-fastigheter som möter framtidens flexibla kontorsbehov. För första gången på länge gynnar marknadsförhållandena nu en mer aktiv kapitalförvaltning framför passiva investeringar. I denna utmanande marknad kommer Catellas paneuropeiska erbjudande med vertikalt integrerade lokala experter och asset managers att hjälpa våra kunder.
 
Effekten av stigande avkastningskrav på bostadstillgångar har till stor del motverkats av hyrestillväxt. Ett betydande bostadsbestånd ägs av de äldre demografiska grupperna med lägre skuldnivå, medan de höga skuldkostnaderna sannolikt kommer att avskräcka yngre köpare och driva vissa marknader tillbaka till hyrt boende. Samtidigt fortsätter efterfrågan från investerare och kraven på ESG-kompatibla tillgångar att öka, vilket starkt bör stödja hållbara investeringar i ”build-to-rent” i rätt mikrolägen. Catella erbjuder sedan tidigare två separata paneuropeiska artikel 9-fonder och vi arbetar med att leverera ett nytt produktutbud för att möta den ökande efterfrågan på prisvärda och hållbara bostäder.
 
I andra segment ser vi en hög efterfrågan på ESG-kompatibla nybyggnationer inom logistik och industritillgångar - on-shoring-trenderna och inköpsmönstren här fortsätter att peka på tillväxt med ett samtidigt begränsat utbud. Catella utvecklar attraktiva tillgångar genom vår franska plattform parallellt som vår logistikfond fortsätter växa med stark efterfrågan från investerare.
 
I en marknad med fortsatt osäkerhet och begränsad transaktionsaktivitet, fortsätter Catella att både fokusera verksamheten och samtidigt flytta fram positionerna. På den europiska marknaden minskade transaktionsvolymerna med över 60 procent jämfört med samma kvartal 2022, till 22 miljarder euro.
Lägre transaktionsaktivitet påverkar samtliga av våra tre affärsområden vilket också ställer krav på att anpassa vår organisation. Detta är något vi har gjort löpande under året och under kvartalet fattades ytterligare beslut om att minska personalstyrkan i flera bolag, vilket också medförde vissa omstruktureringskostnader.
 
Samtidigt som vi genomför anpassning av vår verksamhet till rådande marknadsklimat expanderar vi även vår affär. I september slutförde vi förvärvet av 60 procent av Aquila Group för en initial köpeskilling om 113 mkr. Förvärvet tillför över 15 miljarder kronor i förvaltat kapital och adderar ytterligare en pusselbit till vår tillväxtresa. Med en av de största oberoende aktörerna inom fastighetsförvaltning i Frankrike i vårt team kommer vi att kunna dra nytta av viktiga synergier med våra befintliga verksamheter i Frankrike och Europa, samtidigt som det är av stor strategisk betydelse att bredda verksamheten genom att addera en ny källa till kapitalanskaffning från privatinvesterare inom den franska fondverksamheten.
 
Trögare marknad för kapitalanskaffning
En naturlig följd av ett högre ränteläge, fortsatt osäkerhet och eftersläpande fastighetsvärderingar blir avtagande inflöden till traditionella fastighetsfonder. Parallellt ökar dock intresset för opportunistiska investeringar, en marknad där vi har gedigen kompetens och där vi fokuserar våra insatser för tillväxt.
 
Utöver förvärvet av Aquila Group var utvecklingen av förvaltat kapital i princip oförändrad, justerat för valutaeffekter, jämfört med föregående kvartal. Vi ser detta som ett styrkebesked i rådande marknad och vi ser en fortsatt tillväxt i förvaltat kapital inom våra artikel 9 fonder som har det högsta hållbarhetsfokuset.
 
Investment Managements resultat under kvartalet uppgick till 26 mkr som utöver en långsam transaktionsmarknad även påverkades av vissa M&A- och omstruktureringskostnader. Underliggande fasta förvaltningsavgifter fortsatte att öka med 14 procent mot föregående år, drivet av ökningen av förvaltat kapital. Värt att notera är att intäkter från Aquila Group inte inkluderas i kvartalets resultat.
 
Även framåt står Investment Management stadigt i en turbulent marknad, med stabila fasta intäkter, omfattande förpliktat kapital, och fortsatt starka relationer med vår investerarbas. Därutöver ser vi ökat intresse för mer aktivt förvaltade förädlingsmandat och förvärvet av Aquila Group öppnar för nya kapitalinflöden från privatmarknaden.
 
Bredare inriktning på egna investeringar
En av Catellas styrkor ligger i att vi medinvesterar i utvecklingsprojekt med syftet att både skapa avkastning och nya affärer genom förvaltningsmandat. Dessutom investerar vi i nya idéer som skapats inom vår organisation. De senare är ett område som kommer att öka framöver, dels genom ytterligare investeringar i våra fonder i Sverige och Storbritannien samt i den fond som nu lanserats i Aquila Group. En annan investering som adderas till affärsområdet är vår investering i Pamica. I Pamica var Catella en av de första investerarna och under året har ytterligare investeringar gjorts i deras senaste investeringsbolag, Pamica 4.
 
Även om det skett framsteg i våra utvecklingsprojekt är vår fortsatta bedömning att avyttringar av färdigställda projekt kommer att vara begränsade under 2023. Samtidigt så tittar vi nu på fler möjligheter än tidigare till nya investeringar som möter våra avkastningskrav när marknadspriserna fortsätter att justeras och det skapas fler opportunistiska investeringsmöjligheter. Vid kvartalets utgång uppgick Principal Investments fastighetsinvesteringar i sex länder till ca 1,7 mdkr i 10 projekt.
 
Fortsatt avvaktande rådgivningsmarknad
Kvartalets transaktionsvolymer var de lägsta sedan 2009, vilket naturligtvis påverkar Corporate Finance. Intäkterna minskade med cirka 20 mkr vilket ledde till ett rörelseresultat uppgående till -6 mkr (6 mkr).
Vi har en fortsatt stark pipeline av transaktioner men för att dessa ska realiseras i närtid krävs en återgång till en mer normaliserad transaktionsmarknad, vilket är svårt att förutspå när det kommer att ske.
 
Nya möjligheter för tillväxt och lönsamhet
I en långsam marknad fortsätter vi att utveckla Catella framåt, medan vi också anpassar kostnadsstrukturen. Vi utvecklar produkter och lösningar som är anpassade för en ny marknadsmiljö och vi investerar även i vår plattform inom digitalisering, hållbarhet och AI. Investeringar som kommer skapa skalbarhet och konkurrensfördelar på sikt.
 
Rådande marknadsmiljö betonar vikten av vara ett motståndskraftigt och framtidsfokuserat företag som kan anpassa sig till förändrade marknadsförhållanden. Detta är också kärnan i Catellas affärsmodell och värderingar.

Christoffer Abramson, vd och koncernchef
Stockholm, 2023-10-27

Catella presenterar delårsrapporten samt svarar på frågor, idag klockan 10.00. För att delta i konferensen, vänligen se https://financialhearings.com/event/46283