När jag summerar 2024 kan jag konstatera att Catella, trots ytterligare ett år med svag fastighetsmarknad, stärkt sin position som ett pan-europeiskt fastighetsinvesteringsbolag med tre tydliga affärsområden. Gruppens totala intäktsströmmar har givetvis påverkats av rådande marknadssituation men vi har skickligt manövrerat en utmanande marknad och under året ökat förvaltat kapital, säkerställt likviditet samt bibehållit ett starkt rörelseresultat med hänsyn tagen till en betydande minskning av rörliga intäkter. Vidare har vi säkerställt en stark balansräkning för att kunna tillvarata de möjligheter som bedöms uppstå framgent i en transaktionsmarknad med lägre osäkerhet. Vi avslutade året med ett starkt sista kvartal drivet av en marknad i återhämtning samt flera effektivitetsförbättringar, vilket ger mig förhoppningar om 2025.

I vd-ordet för det tredje kvartalet skrev jag att den europeiska fastighetsmarknaden visade försiktiga tecken på återhämtning och ökad transaktionsaktivitet. Detta till följd av bättre kreditvillkor samt lägre räntor. Denna utveckling fortsatte i rätt riktning under det fjärde kvartalet och sammantaget ökade transaktionsvolymerna på den europeiska marknaden med 22 procent under kvartalet jämfört med samma period förra året.

Även om osäkerhet fortsatt är dominerande, minskar nu gapet mellan köpare och säljare och intresset att förvärva fastigheter som tillgångsallokering ökar. Marknaden börjar sakta men säkert prisa in lägre kapitalkostnader och totalbilden för fastighetsmarknaden i Europa är positiv med yielder som i vissa segment har planat ut eller till och med börjat sjunka. Vi har därmed en förhoppning om att den negativa trenden vi sett under de senaste två åren med sjunkande fastighetsvärden bottnat ur. Catellas samtliga affärsområden gynnas av en aktiv transaktionsmarknad och det positiva marknadssentimentet indikerar därmed en positiv utveckling för vår verksamhet under kommande tid.

Det fjärde kvartalets rörelseresultat uppgick till 69 mkr (10), där skillnaden förklaras av ökade eller oförändrade intäkter inom samtliga affärsområden. Utfallet underbygger även resultaten av våra initiativ för att kontinuerligt öka effektiviteten och anpassa kostnaderna.

För helåret slutade rörelseresultatet på 128 mkr (133 mkr). Det är visserligen en minskning med 5 mkr jämfört med föregående år, men när man beaktar en kraftig minskning av rörliga avgifter (-68 mkr), visar den underliggande affären ett förbättrat resultat och positiv marginalutveckling.
 
Balanserat kapitalflöde
Inom affärsområdet Investment Management är vi stolta över att fortsatt kunnat balansera in- och utflöden i vår kärnaffär. I en utmanande marknad är det imponerande att förvaltat kapital vid utgången av 2024 ökade något jämfört med 2023.

Tillväxten har främst skett inom fonder inriktade på bostadsfastigheter och det är även detta segment som har ökat mest sett till transaktionsvolymer. Extra uppmuntrande är att vår artikel 9-fond, Catella European Residential III Fund, genomförde sitt första förvärv i Spanien. Genom förvärvet av en nyutvecklad fastighet med 235 bostäder i Madrid, har närmare 700 mkr adderats till fondens förvaltade kapital om 9 mdkr.

Efter periodens utgång slutfördes sammanslagningen av våra två fondbolag – Catella Residential Investment Management (CRIM) och Catella Real Estate AG (CREAG) – för att skapa Catella Investment Management GmbH (CIM). Syftet är att effektivisera verksamheten och öka kapaciteten inom fondförvaltning. Genom sammanslagningen erhåller våra kunder tillgång till en starkare och mer effektiv försäljningsorganisation som förvaltar tillgångar värda 115 mdkr, fördelade på 25 fonder med 420 fastigheter i 15 europeiska länder. Med en samlad organisation under ett varumärke uppnås förbättrade möjligheter att dela resurser och utveckla nya produkter.

Under kvartalet nåddes även flera milstolpar, bland annat genom kapitalåtaganden om knappt 6 mdkr i Catella Logistic Deutschland Plus. I Storbritannien lanserade vi Catella APAM Strategic Equities med stöd från en större institutionell investerare med kapitalåtaganden om 1,4 mdkr, tillsammans med vår såddinvestering om 25 mkr. Ytterligare en milstolpe var att Catella Aquila (som vi förvärvade majoriteten av under 2023) tog över förvaltningen av våra franska fondtillgångar, som tidigare förvaltats av extern part.

Förvaltat kapital inom Investment Management uppgick till 155 mdkr vid utgången av året, vilket är en ökning med 4 mdkr jämfört med utgången av det tredje kvartalet.
 
Fortsatt fokus på värdeskapande
Inom affärsområdet Principal Investments är det fortsatt fokus på utveckling och färdigställande av befintliga projekt för försäljning. Under det fjärde kvartalet avyttrades det franska utvecklingsprojektet Polaxis. Försäljningen frigör kapital som ytterligare stärker vår likviditet och öppnar för nya investeringar som uppfyller våra avkastningskrav.
 
Vad gäller prestigeprojektet Kaktus Towers är vi i aktiva dialoger inför försäljningen av detta landmärke i centrala Köpenhamn. Vi har ingen brådska och det är viktigt att uppnå en attraktiv prisnivå då det handlar om ett stort kapitaltillskott och med tanke på vad jag skriver tidigare i detta vd-ord, talar tiden för att vi ska gå i land med en affär med nöjda parter.

Framåt tittar vi även på nya potentiella investeringar, men med en tydligare inriktning som jag beskriver nedan när jag skriver om 2025 och framåt.

Ljusning på transaktionsmarknaden
Som tidigare nämnts ser vi inom Corporate Finance en ljusning på transaktionsmarknaden, men i olika utsträckning på olika marknader. Vi har under det fjärde kvartalet agerat rådgivare i ett ökat antal transaktioner och noterar allmänt högre aktivitet på marknaden. Vi har under perioden av lägre aktivitet visat på vår styrka och uthållighet och passat på att såväl stärka organisationen samt anpassat verksamheten. Vi är nu redo för en transaktionsmarknad med högre aktivitet och mindre osäkerhet.
 
Framåtblick
För 2025 och framåt har vi renodlat samt förtydligat vår strategi som framgent bygger på tre strategiska fokusområden:

Öka diversifieringen och tydliggöra investeringsinriktningen för Principal Investments. Vår finansiella position har möjliggjort fortsatta investeringar i befintliga utvecklingsprojekt under den svagaste transaktionsmarknaden sedan den globala finanskrisen. Genom detta har vi bevarat värden i en avvaktande fastighetsmarknad och framåt är vårt tydliga fokus att minska koncentrationen i investeringsportföljen. I takt med att avyttringar sker är kriteriet för nya investeringar att nyttja eget kapital med syftet att växa förvaltat kapital inom Investment Management för att skapa en stark bas av återkommande intäkter. Detta genom såddinvesteringar för etablering av nya fonder, saminvesteringar med externa kapitalpartners som säkerställer långa förvaltningsmandat samt investeringar i utvecklingsprojekt tillsammans med majoritetsägande kapitalpartners. Genom att nyttja vår balansräkning som stöd för tillväxt av förvaltat kapital och återkommande intäkter, skapar vi över tid en ökad stabilitet och ökat aktieägarvärde.

Förbättrad lönsamhet samt harmoniserat erbjudande inom Corporate Finance. Affärsområdet Corporate Finance har stärkts upp under de senaste årens svagare marknad, samtidigt som vi också genomfört kostnadsbesparingar. Framåt är vi väl positionerade för tillväxt i takt med att marknaden vänder samt genom att på ett ännu bättre sätt utnyttja våra plattformars styrkor för att skapa värde för våra kunder.

Fokus på att växa förvaltat kapital inom Investment Management. Tack vare förtroendet från våra investerare har vi under 10 års tid byggt en verksamhet som förvaltar 155 miljarder kronor. Under de senaste två årens avvaktande marknad uppvisar vår affärsmodell fortsatt tillväxt, baserad på balansen mellan fondinvesteringar och kompetensen att förvalta och utveckla fastigheter genom mandat. Genom att fortsätta växa i befintliga fonder samt lansera nya strategier bygger vi växande, stabila och värdeskapande kassaflöden.

Tydliggörandet av vår strategi linjerar väl med vårt fokus på fastigheter och symboliserar även vår ambition att gräva där vi står och på ett ännu bättre sätt dra nytta av våra byggstenar – kapital och kompetens, för att skapa en hållbar och lönsam tillväxt. Genom att kontinuerligt utvärdera intressanta investeringsmöjligheter samt löpande se över vår kapitalstruktur, är ambitionen att öka aktieägarvärdet.

Catella presenterar delårsrapporten samt svarar på frågor, idag klockan 10.00.
För att delta i konferensen, vänligen se https://financialhearings.com/event/48743

Daniel Gorosch, tf vd och koncernchef
Stockholm, 2025-02-12