ALLMÄNNA KOMMENTARER
Org.nr: 559238-7087

Allmänt om verksamheten
Iberian Yield Investment AB är ett investmentbolag som bedriver fastighetsutveckling samt långsiktigt äger och förvaltar fastigheter. Bolaget möjliggör investeringar på den spanska fastighetsmarknaden med aktiv ledning och professionell portföljhantering. Bolaget har direkt tillgång till en pipeline av möjliga fastighetsinvesteringar med låg risk och av hög kvalitet, till attraktiva värderingar. Iberian Yield Investment AB är ett dotterbolag till Iberian Yield Management AB, org.nr 559251-9697.

Sådana förhållanden som inte redovisas i räkningarna eller i not men som är viktiga för bedömningen av utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat redovisas nedan.

Utveckling av resultat och ställning

Likviditet och finansiering
Bolagets finansiering grundar sig på en utgiven preferensaktie till ett belopp om 60,9 msek samt en emitterad obligation som uppgår till 46,2 msek. Obligationen löper till en ränta på 8 % årligen, varav 4% betalas ut kvartalsvis och 4% upplupen tills Obligationen löper ut.

Bolagets finansiella ställning och likviditet är god och för att fortsätta företagets utveckling och finansiera framtida affärer har bolaget beslutat att genomföra en nyemission. I enlighet med bolagets JV-avtal har en del kostnader tagits som härrör det spanska bolagen varför stora delar av kostnaden i Iberian Yield Investment skall ses som ”projektkostnader” för koncernen i stort - inte kostnader som enbart avser Iberian Yield Investments verksamhet. Nyemissionen är en företrädesemission om högst 812 aktier till en teckningskurs om 200 000 SEK per aktie. Genom nyemissionen tillförs Iberian Yield Investment upp till 162 400 000 SEK före avdrag för transaktionskostnader.       
                                                                          
Väsentliga händelser under perioden
Bolaget har förvärvat 292 byggrätter på fyra tomter fram tills idag. Bygglov är inlämnat för det första projektet och byggstart är planerat till Q3 2023. Bolaget har stärkt sin position mot Malaga kommun och andra markägare som det naturliga alternativet för utveckling och långsiktigt ägande av hyresfastigheter inom segmentet prisvärda bostäder. Bolaget har vunnit en prestigefull markanvisning i kärnan av Malaga, projektet är ett så kallat ”Public Private Initiative (PPI)” och är ett av flera projekt som Malaga stad driver för att utveckla och förnya centrala Malaga. Bolaget har även skrivit ett avtal om samarbete kring utveckling av prisvärda hyresfastigheter i Andalusiens kommuner med Andalusiens Byggmästarförening (FADECO PROMOTORES).

Den operativa ledningen i Iberian Yields dotterbolag i Spanien, Lagoom Living, har tack vare sitt goda nätverk bland både de lokala fastighetsaktörerna såväl som de lokala myndigheterna lyckats förvärva tomter med byggrätter till bra ingångsvärden. Aktuella bankvärderingar på förvärven visar på betydliga övervärden som idag uppgår till ca 200 mkr.

Förväntad framtida utveckling
Bolaget utvärderar flera intressanta projekt inom segmentet prisvärda bostäder varvid flera förvärv kommer att genomföras. Bolaget har just nu en potentiell projektportfölj under utvärdering bestående av cirka 1 000 byggrätter.

Investeringar
Investeringar i anläggningstillgångar uppgår under perioden till 87 644 655 tkr.

Finansiella risker
Bolaget har i sina finansiella budgetar och kalkyler tagit hänsyn till stigande priser på byggmateriel samt ökade räntekostnader. Bolaget prognostiserar fortsatt hög inflation de närmaste åren. Möjligheterna att låna från de banker vi samarbetar med är fortsatt goda. Dialogen kring våra lånelöften är fortsatt positiv och vi justerar villkoren enligt marknadens utveckling och bankens krav. 
Oaktat detta så föreligger trots detta omvärldsrisker i form av kraftigt höjda räntor och amorteringskrav från banker utöver rena projektrisker, vilket skulle kunna innebära att bolaget skulle komma att behöva ta in ytterligare kapital. Bolaget ser dock i dagsläget inte någon sådan risk.

Marknadsrisk
Bolagets verksamhet omfattar både investering i fastigheter och uthyrningsverksamhet. Det finns en risk att efterfrågan på fastigheter i Spanien minskar vilket kan påverka andra investerares vilja att investera. En minskad efterfrågan kan medför att värdet på Bolagets fastigheter minskar och att det blir svårare att sälja till det pris Bolaget önskar.
Värdet på Bolagets fastigheter kan även påverkas av ett flertal faktorer som rådande marknadsförhållanden och de allmänna förutsättningarna i ekonomin. Det finns därmed en risk att Bolaget vid en försäljning inte får tillbaka det investerade kapitalet eller att värdeutvecklingen inte blir den som Bolaget har räknat med, vilket kan få en negativ effekt på Bolagets verksamhet. Vidare finns det en risk att intresset av att hyra bostäder i Spanien minskar och att uthyrningsverksamheten påverkas, vilket kan få en negativ effekt på Bolagets resultat. 

Bolaget bedömer att sannolikheten för att riskerna, helt eller delvis, realiseras är låg till följd av att intresset av såväl fastigheter som hyresbostäder i Spanien för tillfället är god och den senaste tidens finansiella oro har stärkt efterfrågan på hyresbostäder. För det fall riskerna realiseras skulle det potentiellt kunna få en måttlig inverkan.

Politisk risk
Det finns en risk att politiska beslut påverkar marknaden för hyresbostäder vilket kan påverka Bolagets verksamhet. Exempelvis kan regleringar och myndighetsbeslut avseende skatt, subventioner och stöd, säkerhet, uthyrning och hyressättning på hyresbostäder påverka Bolagets resultat och lönsamhet. Regler som har stor inverkan på Bolagets sätt att bedriva sin verksamhet kan förändras på ett för Bolaget negativt sätt med förhållandevis kort varsel. Vidare finns det en risk att nya regleringar, eller ändrad tillämpning av sådana, kan medföra ökade kostnader, sjunkande efterfrågan på hyresbostäder eller försämrad skattesituation för Bolaget.

Bolaget bedömer att sannolikheten för att riskerna, helt eller delvis, realiseras är låg till följd av att Spanien har vidtagit åtgärder för att öka intresset för hyresbostäder hos både hyresgästerna och fastighetsägarna. För det fall riskerna realiseras skulle det potentiellt kunna få en måttlig inverkan.

Konjunktur
Det finns risk att en allmän konjunkturnedgång påverkar den generella efterfrågan på hyresfastigheter och får en negativ påverkan inom fastighetssektorn vilket kan medföra att det blir svårare att finansiera projekt. En allmän konjunkturnedgång kan således ha en negativ inverkan på Iberian Yields finansiella ställning.

Bolaget bedömer att sannolikheten för att riskerna, helt eller delvis, realiseras är måttlig. För det fall riskerna realiseras skulle det potentiellt kunna få en måttlig inverkan.    
                                                                            
Redovisnings- och värderingsprinciper 
Delårsrapporten har upprättats enligt årsredovisningslagen och BFNAR 2007:1 Frivillig delårsrapportering och med tillämpning av redovisnings- och värderingsprinciperna i BFNAR 2012:1 (K3). 

Kontakt
Martin Berchtold, VD
martin.berchtold@iberianyield.com

Filip Gil, Verksamhetsansvarig Spanien
filip.gil@iberianyield.com  

Mats Ekström, Styrelseordförande
mats.ekstrom@cmigoup.se

Adress: c/o CMI Group AB, Box 3902
Jakobsbergsgatan 13, 111 74 Stockholm
www.Iberianyield.com