* Beräkningen har korrigerats jämfört med tidigare rapporter varför tidigare perioders beräkning har korrigerats.

VD HAR ORDET
Ännu ett år med lågt antal byggstarter av bostäder i Stockholmsregion har lagts till handlingarna. Det har nu gått tre år sedan nybyggnationen av bostäder avstannade. Svackan har gått djupare och varat längre än efter finanskrisen 2008 trots att den underliggande efterfrågan på bostäder är högre nu än den var då. Men för Titania är detta inte en signal på att vara defensiv utan på det motsatta.

Utåt sett har de affärsmässiga förutsättningarna för bostadsutveckling under året vänt till det bättre. Riksbanken inledde i maj förra året, för första gången på 8 år, en serie räntesänkningar. En allmän uppfattning var att detta skulle leda till ökad optimism på bostadsmarknaden men det har inte skett någon signifikant ökning av bostadsrättspriserna och byggandet har till och med fortsatt nedåt. Under det tredje kvartalet 2024 startade färre bostäder i riket som helhet än under något annat kvartal de senaste 24 åren. Fjärde kvartalet 2021, precis innan nedgången, startade 19 622 bostäder i Sverige. Det tredje kvartalet 2024 startade 3 955 bostäder. Ett tapp på nästan 80 %.

Det är en kris, framför allt för tillväxtorter. I dessa finns egentligen både behov och köpkraft och den obalans som fanns redan innan mellan utbud och efterfrågan förvärras nu ytterligare. Man kan tycka att det är märkligt att inte marknaden
själv är kapabel att producera bostäder åt de som efterfrågar och kan betala för det på de orter där bostäder behövs som det fungerar med allt annat i marknadsekonomiskt orienterade samhällen. För det stora flertalet av de myriader av varor och
tjänster som produceras är marknadens aktörer bra på att själv balansera prissättning, utbud och efterfrågan mot varandra.

Men för bostäder i Sverige fungerar det inte så och svaret ligger till en stor del just i att den fria marknaden är satt ur spel av mängder av regleringar. Prissättningsmekanismen är satt ur spel av hyresregleringar. Reglerade subventioner, som till exempel investeringsbidraget, skapar felriktade incitament att bygga på orter där behov och köpkraft saknas. Tillgången på byggbar mark hämmas av regleringar och det kommunala planmonopolet. Utöver rena lagregleringar finns en mängd halvformella beslut och överenskommelser mellan tongivande aktörer på marknaden som skapar de facto-regleringar.
Dit hör till exempel att Sveriges fyra större banker år 2017 började gå enligt riktlinjen att lån till bostadsrättsföreningar
inte skulle överstiga 15 000 kronor per kvadratmeter. Detta är begränsande för nyproduktion i storstäder där dels priser per
kvadratmeter är högre vilket innebär att bostadsrättsföreningens lån utgör en mindre andel av totalvärdet och det faktum att bostadsrättsrättsföreningen kan ha stora intäkter från hyreslokaler i byggnaden bottenplan. Ibland kan detta lösas med att bottenplansdelen med lokaler avdelas som en egen fastighet men ibland tillåter inte detaljplanen detta. Återigen en hämmande reglering. Idag, 8 år senare, ligger hur som helst riktlinjen fortfarande kvar på samma nivå trots att summan enbart uppräknat med inflation borde vara över 19 000 kr per kvadratmeter idag.

Ovan är bara exemplifieringar av olika regleringar. Det finns många fler och Sverige är inte unikt i att bygg- och bostadssegmentet har regleringar. Det har de flesta länder. Till och med i USA med en i huvudsak fri marknadsekonomi har vissa städer hyresregleringar omfattande äldre bostadsbestånd för befintliga hyresgäster. Vad som däremot är unikt för Sverige är däremot mängden av regleringar och vad regleringarna omfattar. Sverige är ensamt i hela västvärlden med att inte ha fri prissättning på hyror för helt nyproducerade bostäder utan befintliga hyresgäster. Resten av länderna i Norden avreglerade till exempel för länge sedan sin hyresmarknad. Sverige har regleringarna kvar.

Vad har då allt detta med Titania att göra och varför skall företag ens agera på en marknad som förefaller vara i sådan obalans?

Svaret är att det är huvudskälet till att Titania agerar på den svenska marknaden. Sverige som land med sin låga korruption, starka institutioner, höga transparens, med sin innovationskraft och företagarkultur, sin utbildade befolkning och – bortsett
från delar av bostadsmarknaden – fria marknadsekonomi är ett drömland att göra affärer i. Vår inställning är det går att agera inom det hårt reglerade systemet för bostäder och tjäna pengar just för att Sverige i övrigt är så bra och så affärsvänligt. Med vår 20-åriga historik av utveckling av bostäder i Sverige har vi samlat på oss kunskap och utvecklat strategier som vi ser fungerar. Att agera på den svenska marknaden kräver kunskap och erfarenhet om alla delar av systemet och hur man inom det kan optimera affären. På grund av omfattningen av regleringarna stänger systemet också ute konkurrens vilket är till gagn för Titania. Tröskeln för att ta sig in och agera på den svenska marknaden för bostadsutveckling har visat sig vara mycket hög, systemet är för svårdechiffrerat. Idag finns det bara ett fåtal aktörer med någon internationell koppling som agerar som bostadsutvecklare i Sverige.

Vad som också händer när alla dessa regleringar samverkar är att svängningarna i byggandet blir förstärkta. Sättet regleringarna skapar det här är många, men ett exempel är regleringen av hyrorna. Det startades ovanligt många hyresrätter i perioden innan 2022 när räntorna började stiga. Inflationen var länge närmare 0 och räntorna låga men ändå höjdes hyrorna med 2 % – inte drivet av ökad attraktivitet eller andra marknadsfaktorer – utan just av reglerade höjningar i överenskommelse mellan parter på marknaden. Den här eran gynnade fastighetsägarna och utvecklarna. När inflationen sedan började stiga och räntekostnaderna gick upp med start 2022 fick plötsligt fastighetsägarna och utvecklarna inte full kompensation för kostnadshöjningar inom det reglerade systemet och det fanns plötsligt inga förutsättningar alls för att få ihop kalkylerna för hyresrättsprojekt i storstadsregionerna och nybyggnationerna föll brant. I ett system med fri hyressättning hade inte fallet varit lika brant. Det hade startats färre bostäder, som i alla lågkonjunkturer, men så länge köpkraften och behovet funnits hade de ändrade förutsättningarna bara behövt leda till att de projekt som ändå startade hade ett väsentligt högre hyresantagande för den mängd potentiella framtida hyresgäster som var villiga att betala den höga hyran. I Sverige med sitt reglerade system går inte det. I stället får man vänta in att den reglerade marknaden, över flera år, stegvis höjer hyran tills den når den nivå då det går att bygga igen – och när väl den nivån har nåtts vill alla börja bygga. Går dessutom räntan ner får man en ny hausse och en ny topp. Att ha ett system byggt kring att hyran för befintliga hyresgäster inte chockhöjs så fort inflationen ökar utan att höjningen fördelas över flera år är förståeligt. Men att ha samma system för helt nyproducerade hyresrätter, utan befintliga hyresgäster, där kostnaderna tas i den nya prisnivån går inte att motivera och är det som skapar de kraftiga svängningarna.

Med detta system blir det höga toppar och extremt djupa dalar precis som vi ser nu. I våra nordiska grannländer med avreglerade marknader finns samma fluktuationer men skillnaden mellan dal och topp är inte lika höga. Att acceptera att svängningarna blir extra kraftiga i Sverige är en del av att förstå systemet. Just nu är vi djupt nere i en dal men givet demografisk tillväxt, köpkraft och det låga utbudet det är bara en tidsfråga innan vi är ur den i Stockholmsregionen.

I en cyklisk marknad lönar det sig att vara konträr och speciellt så nu när vi är på botten av en förstärkt cykel. Titania har med
anledning av det gått på en ökad offensiv under hela 2024. Vi har under året ökat hyresintäkterna från 35,5 mkr till 71,2 mkr
drivet av färdigställande av bostäder i början av 2024. Vi har 397 bostäder i pågående produktion. Vi har ökat aktiviteten för att erhålla markanvisningar och förvärva byggrätter. Enbart under 2024 har vi ökat byggrättsportföljen från 3320 bostäder
till 5721 bostäder. Allt fortfarande bara inom Stockholmsregionen. Det är här vi tror på tillväxt och värdeökningar. Det har även gått bra resultatmässigt för Titania under 2024 men vi tror fortfarande att de stora vinsterna finns att hämta när cykeln vänder uppåt.

Einar Janson
VD

Komplett bokslutskommuniké för 2024 bifogas och finns tillgänglig på: https://www.titania.se/sv/investerare/finansiella-rapporter-och-presentationer/