VD HAR ORDET

Årets första kvartal har inneburit fortsatt högre inflation och fortsatta räntehöjningar. Det finns en osäkerhet om fastighetsbolag framöver kommer att kunna kompensera ökade kostnader för drift och räntor med höjda hyror. Allmänna räntehöjningar påverkar dessutom avkastningskraven som ligger till grund för värderingen av fastigheter. Om värden på fastighetstillgångar går ner sjunker också bolagens utrymme för finansiering och med det företagens möjlighet att växa. Marknaden för bostadsrätter i Stockholm har däremot legat relativt stilla. Den marknaden är intressant eftersom den är en indikation på underliggande efterfrågan på bostäder. Därför behandlar jag den lite extra denna gång.

Utvecklingen av priser på bostadsrätter i Stockholmsregionen
En majoritet av Titanias projektportfölj består av byggrätter som är avsedda att bli hyresrätter och behållas i egen förvaltning, men en del av portföljen kommer att säljas som bostadsrätter. Eftersom bostadsrättsmarknaden, till skillnad från hyresrättsmarknaden, är oreglerad är det intressant att följa prisutveckling på denna eftersom fluktuationer i priser avspeglar utbud och efterfrågan på bostäder generellt.
Så här kommenterade en chefsekonom på en av storbankerna utvecklingen av priserna på bostadsrätter i Stockholm i slutet av mars i år:
”Stockholms bostadsrättspriser var återigen i det närmaste oförändrade i mars efter att ha stått stilla i februari. Det framstår som nästan obegripligt att bostadspriserna på detta sätt trotsar tyngdlagen i ett läge där Riksbanken kommer att lyfta styrräntan till över fyra procent fram till sommaren, där reallönerna faller mer än väntat och där hushållens likvida finansiella sparande till stor del redan utnyttjats. Mot den bakgrunden tror vi priserna faller mer än i tidigare bedömningar”.
Onekligen en dyster prognos. Ändå visar de senaste siffrorna som just kommit för april på ytterligare uppgång för Stockholmsregionen sedan uttalandet ovan. Prognoser om att priserna på bostäder i Stockholm borde gå ner rejält har varit vanliga under de senaste 25 åren, ändå har de i princip aldrig slagit in. Vi tror att detta beror på ett antal faktorer som gör marknaden i Stockholmsregionen speciell.
 
Faktorer som påverkar bostadsrättspriser och Stockholm som särfall
I de analyser som ligger till grund för prognoser av bostadspriser väger oftast räntefaktorn mycket högt. Man anser att det finns en direkt korrelation mellan lånekostnaden och betalningsviljan för bostäder. Ändå visar en graf över prisutvecklingen på bostadsrätter i Stockholms län bara en svag korrelation med ränteutvecklingen. Relativt föregående år har priserna på bostadsrätter i regionen ökat 24 av 26 år under perioden 1996–2022, enligt data från Mäklarstatistik. Uppgifter från SCB gör gällande att under samma period har realräntan bara gått ner 14 av de 26 åren.
Vad vi ser som felkällan i analyserna är att man fokuserat för mycket på ränteutvecklingen och för lite på utbud och efterfrågan på de faktiska bostäderna i den region man bedömer. Enligt Tillväxtverket har befolkningen i Stockholms län ökat med över 16 procent 2010–2021 medan befolkningen i Sverige som helhet bara ökade drygt 11 procent under samma period. Antal byggstarter för bostäder i länet har under samma period generellt legat under Boverkets prognos för behovet under varje innevarande år. Det finns vidare enligt Boverket en diskrepans mellan förväntade byggandet och vad som faktiskt byggs. Under 2021 påbörjades endast 35 procent av förväntad byggnation av såväl hyresrätter som bostadsrätter i flerbostadshus i Stockholms stad. Detta gällde alltså innan den tvärinbromsning för byggande som vi sett under 2022 och 2023 som konsekvens av ränte- och produktionskostnadsökningar. Ur detta kan vi konstatera att det kontinuerligt ökande utbudsunderskottet av bostäder i Stockholmsregionen relativt den stora befolkningsökningen är ett faktum.
Hur är det då med efterfrågan, betalningsförmågan och den ekonomiska tillväxten i regionen?
Utvecklingen i Stockholm sticker ut även här. Data från Tillväxtverket visar att bruttoregionprodukten per invånare för Stockholms län ligger drygt 40 procent över riksgenomsnittet. Samma källa visar också på att betalningsförmåga per invånare för regionen relativt övriga landet kontinuerligt ökar. Lönesumman för Stockholms län per sysselsatt låg 11,4 procent över riksgenomsnittet år 2010 och hade ökat till 16,2 procent år 2021. Den framtida tillväxten bedöms också som mycket god, enligt Stockholms Handelskammare väntas Stockholms ekonomi, som enda region i Sverige, öka under 2023. Stockholms län beräknas också stå för 40 procent av Sveriges totala BNP-ökning 2021–2024 trots att regionens befolkningsmässiga andel bara är 23 procent.
Sammanfattningsvis är ränteutvecklingen en viktig faktor i att prognosticera betalningsförmåga för bostäder framöver men den skall inte ses som den enda bestämmande faktorn. Med den situation som råder för just Stockholmsregionen, som beskrivits ovan, måste man i större utsträckning än i andra regioner i Sverige väga in utbud och efterfrågan i analysen. Sett över de senaste 25 åren verkar det senare ha haft större betydelse för priserna än ränteutvecklingen och vi tror att det kommer att vara så även i framtiden.
 
Möjligheter i en utmanande tid
Givet ovanstående resonemang och sett ur ett generellt perspektiv anser vi att vi befinner oss i ett mycket gott läge. Mycket få företag, oavsett område, har en produkt som kunderna i någon mening måste ha och kan dessutom peka på konkreta data för hur demografi och regleringsmässig strypning av utbud gör det troligt att det kommer att finnas en ökad efterfrågan på deras produkt för lång tid framåt.
För vår affär finns givetvis alltid risker – till exempel i att köpa byggrätterna för dyrt eller beroendet av lån för att finansiera projekt men med vår inriktning att förvärva mark via kommunala markanvisningar är dessa risker reducerade. Priserna för byggrätterna är oftast indexreglerade och under tuffare tider betalar vi lägre pris. Tidpunkten för tillträden är också flexibla vilket reducerar risken för att tvingas ligga ute med pengar i en ofördelaktig marknad.
Det är en utmanande tid just nu men det är också en tid som är mycket mer fylld av möjligheter än under de gångna åren. När vissa bostadsutvecklare pausar och hoppar av projekt blir kommunerna mer diskussionsvilliga om nya avtal till fördelaktiga nivåer. När produktionskostnaderna generellt är höga som nu har vi en konkurrensfördel i att kunna byggprocessen genom vår entreprenörsbakgrund. När varje ökad hyreskrona räknas och har betydelse så har vi en fördel med våra kostnadseffektivt planerade lägenheter. Med nollräntepolitiken under de gångna åren skapades ett osunt beroende av nästan gratis kapital där finansiell kreativitet gav större utfall än nästan alla andra parametrar i fastighetsaffären. Nu när den perioden är över tror vi att det finns mer utrymme för vår typ av värdeskapande där kontroll av hela värdekedjan är nyckeln.
 
Ett exempel på hur vi just nu arbetar med att kontrollera värdekedjan återfinns i vårt förvärv av bostadsmodultillverkaren New Living, som skedde under kvartalet. Det generellt pausade byggandet med låg orderingång var det som öppnade möjligheten att förvärva företaget med fabrik på fördelaktiga nivåer. För Titanias del som kan styra produktionsstarter för projekten finns däremot förutsättningar att hålla produktionen i gång. Med förutsättningen i bärkraftiga lönsamhetskalkyler och kontroll av likviditeten kommer vi att fortsätta starta projekt. Mycket få projekt startas just nu men den som tar den kalkylerade risken att byggstarta idag har möjligheten att vara rätt ensam med att erbjuda en nyproducerad produkt år 2025 när den står klar. Historiskt sett i Stockholm har den situationen drivit upp både priser och hyror och vi tror att detta kommer att vara fallet även denna gång.

Einar Janson, VD