Kvartalet april–juni 2023
· Nettoomsättningen uppgick till 18 714 tkr (17 410)
· Hyresintäkterna var 8 608 tkr (7 216)
· Driftnettot blev 6 790 tkr (6 152)
· Resultat före skatt uppgick till -35 063 tkr (9 448)
· Kvartalets resultat uppgick till -37 639 tkr (2 517)
· Resultat per aktie före och efter utspädning var -0,53 kr (0,04)

Perioden januari-juni 2023
· Nettoomsättningen uppgick till 32 069 tkr (39 234)
· Hyresintäkterna var 16 571 tkr (14 415)
· Driftnettot blev 13 464 tkr (11 888)
· Resultat före skatt uppgick till -64 323 tkr (16 067)
· Periodens resultat uppgick till -67 182 tkr (8 762)
· Resultat per aktie före och efter utspädning var -0,94 kr (0,12)
· Totalt antal förvaltade lägenheter uppgick vid periodens slut till 278 (246)

VD HAR ORDET

Om 2022 och inledningen av 2023 präglades av orosmoln och pessimism för framtidsutsikterna för fastighetsbranschen och byggsektorn så har situationen under fortsättningen av 2023 utvecklats till en konstaterad kris för branschen. Som en konsekvens av räntehöjningar har börsvärden för bostadsbolag rasat och enligt vissa analyser visar detta på att värdetillväxten i bolagen tidigare mest bara var en uppblåst bubbla driven av lågräntemiljön. I denna situation är det viktigt att hålla huvudet kallt och påminna sig om vad det var som gjorde bostäder i Sverige så attraktiva att pensionskapital och internationella fonder tidigare bjöd över varandra för att investera i det. Deras analyser byggde inte på en förhoppning om evig nollränta utan snarare på antagandet att förutsättningarna på den svenska bostadsmarknaden borgade för att värden och kassaflöden skulle utvecklas gynnsamt i reala termer, på sikt, även när den utsattes för det oundvikliga stresstest i form av inflation och räntehöjningar för att stävja den. Fastighetsbranschen befinner sig mitt i detta stresstest nu och inom Titanias del av marknaden, med våra produkter och enligt vår affärsmodell klarar vi prövningen i enlighet med vad vi trott.

Stresstest på värdet i svenska hyresbostäder
Hösten 2021 noterades historiska topp-priser både för bolag med tillgångar i hyresbostäder och i direkta investeringar i bostadsbestånd. Jämte samhällsfastigheter sågs kassaflöden från dessa tillgångsslag som extremt säkra både av svenskt och internationellt institutionellt kapital. Att kassaflöden från samhällsfastigheter var värdefulla är lättförklarat – den svenska staten står i slutändan som garant för betalningarna, kontrakten är långa och innehåller indexeringsklausuler som kompenserar för inflation.
Mindre uppenbar var den höga värderingen av kassaflöden från bostäder som hyrs ut till enskilda privatpersoner på kontrakt med, från hyresgästens sida, relativt kort uppsägningstid och utan klausuler om indexerade ökningar vid inflation. Svaret på hur värderingen kunde vara så hög trots relativt osäkra kontrakt är att den svenska bostadshyresmarknaden är reglerad i olika former sedan 1942. Regleringen har på attraktiva orter både skapat ett underutbud i totalt antal hyresbostäder relativt efterfrågan och en underprissättning relativt den faktiska betalningsviljan. Diskrepansen är mest tydlig i storstadsregioner där underprissättningen resulterat i decennielånga köer för att erhålla hyreskontrakt även långt ut i förorterna. I slutändan ligger alltså säkerheten i kassaflöden från bostäder i en underprissättning av hyrorna.
Något förenklat kan man säga att de investerare som budade över varandra för dessa tillgångsslag hösten 2021 i slutändan satte sin tilltro till att deras investering skulle vara realvärdeskyddad på grund av dessa faktorer. För samhällsfastigheterna låg säkerheten i att staten som hyresgäst skulle klara av en hyresuppjustering som konsekvens av inflation och i bostädernas fall för att underprissättningen skulle garantera att det fanns betalningsförmåga även för den nya högre hyran – om inte med den befintliga hyresgästen så med en ny.
När nu stresstestet är igång och inflationsdrivna hyreshöjningar ska kompensera för ökade räntor och höjda avkastningskrav finns det en generell uppfattning att samhällsfastigheter klarat testet bättre och bostäder sämre. Orsaken är att det inom den reglerade marknaden för befintliga hyresrätter har visat sig svårt att bli fullt kompenserad för en så plötslig kraftig ökning av inflationen. Trots att inflationen periodvis legat över 10 % under 2023 fick fastighetsägarna i Sverige bara igenom en höjning på i genomsnitt 4,2 %. Tittar man historiskt på hur bostadshyror har legat i jämförelse med inflationen var det dock väntat att kompensationen skulle ske med en viss fördröjning. Vad som däremot håller på att ske med hyror för bostäder som är nyproducerade på attraktiva orter är en smärre revolution i det tysta.

Kraftiga hyreshöjningar för nyproducerade lägenheter i Stockholmsregionen
I Stockholms förorter har förhandlade presumtionshyror för nyproducerade hyresrätter gått upp med 20-25 % jämfört med nivåer i början av 2022. Dessa projektspecifika förhandlingar offentliggörs inte på samma sätt som de centrala förhandlingarna mellan parterna på marknaden för befintliga hyresrätter och uppmärksammas därför generellt inte i media. För Titania är detta ett kvitto på att vårt generella resonemang att hyressättningen i nyproduktion – på orter där det finns en kraftig underprissättning – gagnas av denna typ av situation. Vid kraftig inflation har parterna på hyresmarknaden svårt att komma överens om framförallt hyressättning i äldre bestånd med befintliga hyresrätter men det finns en acceptans för att nyproduktion ska bli fullt ut kompenserad. I realiteten blir dock nyproduktion överkompenserad för inflationen och räntechocken blir en chans för hela branschen att ta kraftiga kliv uppåt i hyressättning och närma sig den faktiska betalningsviljan på orter där det råder underprissättning.

Klarar hyresgästerna av den kraftigt höjda hyran i nyproduktion?
För Titania pågår för närvarande uthyrning av två pågående nyproduktionsprojekt i Stockholms förorter (Vallentuna och Täby) och svaret är tveklöst ja. Trots de kraftiga hyreshöjningarna ser vi god efterfrågan från hyresgäster på ytsmarta lägenheter i rätt mikrolägen. För att teckna kontrakt för våra lägenheter finns också ett relativt högt ställt inkomstkrav från verifierat förvärvsarbete vilket indikerar att betalningsförmågan inte är kopplad till stöd eller subventioner utan är kopplad marknadsmässigt hållbara parametrar.

Varför redovisar Titania förlust om allt är så bra?
Titanias affärsmodell bygger på långsiktig värdeuppbyggnad och andelen utvecklingsprojekt som inte genererar intäkter är stor. Fastighetsbolagens vinster de senaste åren har också till största del kommit från värdeökningar, även våra, som konsekvens av sänkta avkastningskrav, inte hyreshöjningar. Med räntehöjningarna nu har detta vänts till motsatsen. Med stöd av de kraftigt höjda presumtionshyrorna och indikationerna att marknaden klarar av det från vår egen uthyrning i nyproduktion tror vi istället att det är hyreshöjningarna i tillväxtregioner som Stockholm som kommer att ge värdeökningarna. Detta är en sundare utveckling än att förlita sig på räntesänkningar och Titania är väl positionerade i detta men det har inte slagit igenom än. De projekt vi har i Vallentuna med 27 lägenheter kommer att börja generera intäkter under Q3, 2023 och Täby Park med totalt 226 lägenheter kommer att börja generera intäkter under Q1 2024.

Kommer Titania att kunna finansiera verksamheten?
Som det ser ut idag siktar vi på att finansiera oss framöver med en kombination av obligationslån och banklån som vi har gjort tidigare. I de långsiktiga samarbeten vi har med både med banker och obligationsinnehavare har vi kontinuerliga diskussioner om olika scenarier framåt. Det finns generellt en förståelse från kreditgivarna sida att deras säkerhet, både avseende bibehållna värden i pantsatta tillgångar trots sänkta avkastningskrav, och vår förmåga att betala höjda räntor ligger i att fortsatt hög inflation också kommer innebära en kontinuerlig ökning av hyresnivåer som ökar våra intäkter. Från de aktörer vi har kontakt med på kreditmarknaden upplever vi att det finns en fortsatt tro på bärkraften i inflationskompenserade kassaflöden från hyresrätter i Stockholmsregionen.
Det vi ser på kreditmarknaden idag är dock en generell åtstramning av exponering mot varje kund och vi kan därför, där det gagnar oss var öppna för JV-samarbeten kring projekt som gagnar oss finansiellt.
Vi har givetvis också en möjlighet att sälja av tillgångar och återbetala lån om villkoren lånefinansiering är för dåliga. Även om marknaden för försäljning är ogynnsam nu så har vi en typ av tillgångar, hyresrätter vid spårbunden trafik i Stockholm som det alltid brukar finnas köpare för även om man får acceptera lägre pris än när marknaden är het. Titanias stora framtida potential ligger trots allt inte i de hyresrätter som är färdiga och genererar kassaflöde nu utan i ett antal utvecklingsprojekt i guldlägen relativt våra ingångsvärden. Det är dessa som är det viktigaste att försvara.
 
Einar Janson, VD

Komplett delårsrapport för perioden januari-juni 2023 bifogas och finns tillgänglig på: https://www.titania.se/sv/investerare/finansiella-rapporter-och-presentationer/