VD HAR ORDET

Årets tredje kvartal har inneburit fortsatt högre inflation och fortsatta räntehöjningar. Det råder oro för i vilken utsträckning fastighetsbolag framöver kommer att kunna parera ökade kostnader för drift och räntor med höjda hyror. Allmänna räntehöjningar kommer dessutom, allt annat lika, att påverka avkastningskraven som ligger till grund för värderingen av fastigheten. Sjunker värden på fastighetstillgångar så sjunker också bolagens utrymme för finansiering. Som konsekvens av detta har aktier i fastighetsbolag rasat i värde. För företag vars fastigheter utgörs av bostäder och som även sysslar med bostadsutveckling är osäkerheten om möjligt ännu större. Detta eftersom förutsättningarna att höja hyror genom kontraktsindexeringar inte finns på samma sätt. Man har också sett stora produktionskostnadsökningar som följd av tillgång på råvaror och leveranskostnadsökningar bland annat på grund av kriget i Ukraina. En mängd bolag har lagt projekt på is med hänvisning till osäkra framtidsutsikter och antalet byggstarter har minskat drastiskt. Även om relativt få avslut har gjorts så är det tydligt att efterfrågan på både byggrätter och hyresbostäder är svagare nu än för ett år sedan.

Fastighetsvärderingar idag
Som konsekvens av det förändrade läget och i syfte att transparent och kontinuerligt redovisa värdet på koncernens tillgångar har Titania i denna kvartalsrapport bland annat sänkt värderingen på övervärdet i företagets byggrätter med i snitt 15%. Värderingarna kommer från externa värderare (Novier). Effekten av sänkningen dämpas av att köpeavtalen har en indexering som har reglerat ner slutlig förvärvssumma baserat på mäklarindex som har fallit.

Finns det bärighet i bostadsutveckling idag?
Mot bakgrund av oron och osäkerheten på marknaden: finns det idag ens anledning att tro på en framtida lönsam tillväxt - även i ett litet kortare perspektiv - för företag som äger bostäder och även tar risk med utveckling av nya bostäder? Svaret från mig är ja, med brasklappen att det framöver kommer att handla mer om att välja rätt bolag än under de gångna åren. Hur utvärderar man vilka det är?

Hyresutveckling på bostäder
Att hyresbostadskontrakt, till skillnad från hyreskontrakt med kommersiella parter, inte har med kontraktsklausuler om höjning av hyra baserad på KPI-index är inte detsamma som att hyresfastighetsägare historiskt inte har fått kompensation för inflation. Historiken visar att dessa bolag snarare får mer än full kompensation men att det sker mer utspritt över tid. Vad man bör beakta, med den förutsättningen, är snarare förmågan hos hyresgästen att klara en hyreshöjning och där kommer det geografiska läget på bostadsprojekt att få större betydelse. I storstadsområden där köpkraft finns och den reglerade marknaden har medfört att man ännu inte uppnått verklig marknadshyra finns fortfarande långa kötider för att få hyresbostäder. I dessa lägen är det sannolikt att efterfrågan kommer att finnas kvar även med höjda hyror. Titanias projekt är av detta skäl fokuserade på Stockholmsregionen.

Minimering av riskfaktorer i fastighetsutveckling
En fastighetsutvecklare tar många risker vad gäller den direkta lönsamheten i projekt – i betydelsen den totala produktionskostnaden relativt värdet i färdigbyggda projektet. Men de verkligt avgörande riskerna handlar ändå om likviditetshantering. Svängningarna inom utvecklingstunga
bolag där projekt i tidiga skeden är svåra att belåna är större än i bolag som har tyngdpunkt på förvaltningsfastigheter. Att ha eller inte ha likvida medel vid rätt läge i projekten kan innebära skillnaden mellan att förvärva fina projekt till låga ingångsvärden och att gå i konkurs eller bli uppköpt för att man inte kan fullfölja avtal. En viktig del i detta är förutsättningen för markförvärv som utgör en allt större del av den totala projektkostnaden, speciellt i storstäderna. Man skall därför titta noga på vilka avtal och förpliktelser som utvecklingstunga bolag egentligen har. Titania har alltid fokuserat på att ha större delen av optionsavtalen och utvecklingen av detaljplanerna direkt med kommuner som part och en mindre del genom förvärv från privata aktörer. Fördelen med kommunala avtal är flera. I kommunala avtal är markförvärvspriset oftast indexerat och en nedgång på bostadsmarknaden ger ett lägre pris vid tillträde av marken. I kommunala avtal godtas dessutom ofta sekventiella tillträden vilket innebär att man bara behöver tillträda och ligga ute med pengar för den del man börjar bygga vid byggstart av större exploateringsområden. Utöver det här finns också en mjuk parameter som kanske inte alltid är formaliserad. När en exploatör arbetar med en kommun finns ett gemensamt intresse i att arbeta långsiktigt tillsammans som ligger utanför det rent kommersiella intresset i att sälja mark. Är marknadsförutsättningarna dåliga vid tidpunkten då tillträde och byggstart bör ske finns det ofta en samsyn i att man, i rimlig utsträckning, kan avvakta tills förutsättningarna är bättre.
Orsakerna till att projekt inte går ihop ekonomiskt vid en viss tidpunkt kan hänga ihop med att projektet är låst till vissa speciella parametrar. Det kan vara beroende av olika typer av bidrag, till exempel investeringsbidrag. Det kan också vara beroende av att upplåtas på visst sätt, till exempel kanske det bara är lönsamt som bostadsrätter när marknaden är rätt men inte hyresrätter. Det kan vara beroende av att byggas i visst material, till exempel antingen trä eller betong. Alla projekt som har dessa låsningar är sårbara. Investeringsbidrag kan dras in, bostadsrätter drabbas av amorteringskrav, trävarupriser kan gå upp. Titania har alltid fokuserat på arbetssätt och val av projekt som ger så få låsningar som möjligt. Vi har aldrig sökt projekt där bidrag är en förutsättning för genomförande utan alla våra projekt ligger i lägen där de går ihop ekonomiskt antingen som bostadsrätter eller som hyresrätter och vi bygger i alla typer av material.

Förutsättningarna för Titanias projekt
Faktorer ovan är det jag anser att man bör titta på när man bedömer bostadsutvecklingsbolag nu i oroliga tider. För att sammanfatta Titanias styrkor i detta så anser jag att vår projektportfölj innehåller befintliga och framtida hyresbostäder i lägen där förutsättningarna finns för god lönsamhet och framtida kassaflöden med hyror från ett fastighetsslag som, historiskt sett, utvecklats i linje med inflationen. Jag anser vidare att Titania med vårt fokus på flexibla kommunala kontrakt för markförvärv och genomförande kan styra tid för byggstarter vilket har minimerat risk för att betala för högt markpris eller behöva ligga ute med likviditet vid fel tid. Avslutningsvis anser jag att vi har en flexibilitet i möjligt genomförande och upplåtelseformer som inte gör projekt ogenomförbara när förutsättningar ändras.

Malibu och värdet av att fortsätta bygga när andra pausar
Det vi gör är egentligen rätt enkelt, vi utvecklar byggrätter och bostäder där det redan finns en kombination av köpkraft och underutbud. Efter att vi valt projekt använder vi vårt kunnande inom projektstyrning och kostnadskontroll för att producera så billigt som möjligt under den givna projekttiden. Med förutsättning att vi inte förvärvat marken för dyrt har det sedan, under de snart två decennier vi sysslat med att ta kalkylerade risker på detta sätt, alltid funnits en köpare eller hyresgäst på bra nivåer för den färdiga produkten.
Ett exempel på det senare är det projekt i Malibu, Kalifornien, som Titania sålde under kvartalet, trots att det genomfördes under ”fel” tid där pandemin gjorde att träpriserna i vissa lägen låg hundratals procent över normala priser och få andra byggde. Men när ingen annan bygger skapas ännu mer underutbud och som resultat av det kunde vi begära ett högt pris och projektvinsten hamnade till slut på drygt 60 procent och blev ett bra tillskott i kassan.
Vi är i ett bra läge med bra kassa och beviljade, men ej utnyttjade, byggnadskreditiv för pågående projekt. Vi tycker att det är en spännande tid där vi ser stora möjligheter och så länge vi får ihop lönsamhetskalkyler och finansiering med de förutsättningar vi prognosticerar för framtida hyror så kommer vi att fortsätta att dra igång nya projekt. Om fler företag pausar projekt blir utbudet mindre när väl våra projekt är klara vilket bara är en fördel.
 
Einar Janson, VD

Komplett delårsrapport för perioden januari-september 2022 bifogas och finns tillgänglig på: https://www.titania.se/sv/investerare/finansiella-rapporter-och-presentationer/