VÄSTSVENSK LOGISTIK I KORTHET

Västsvensk Logistik AB (publ) är ett svenskt fastighetsbolag som indirekt äger, förvaltar och hyr ut fastigheten Hästägaren 3 i Mölndal.

Fastigheten ägs av Västsvensk Logistik Propco AB som sedan fusionen med Västsvensk Bidco AB är ett helägt dotterföretag till Västsvensk Logistik AB. Fastigheten är fullt uthyrd till KappAhl Sverige AB, Jan Håkansson Byggplanering AB samt Technology Solution & Integ-ration Sverige AB. Västsvensk Logistik AB (publ) förvaltas av Hestia Fastighetsförvaltning AB.

Västsvensk Logistik AB:s aktier är upptagna till handel på Spotlight Stock Market.

VD HAR ORDET

Vi har ett gott samarbete med hyresgästerna och fortsätter att utveckla fastigheten tillsammans. För närvarande pågår en installation av en sprinklercistern, som beräknas tas i bruk under vintern. Bygglovet har nyligen erhållits av kommunen.

Jan Håkansson Byggplanering AB har byggt ett eget nytt huvudkontor och därför sagt upp hyreskontraktet till att upphöra i april 2020. Lokalens hyra motsvarar cirka 2,6 % av fastighetens totala hyresintäkter. Hestia AB har fått i uppdrag att hyra ut lokalen till en ny hyresgäst.

Som tidigare meddelats, fanns det flera dåligt fungerande ventilationsaggregat i byggnaderna. Nu är samtliga aggregat utom ett utbytt. För den aktuella perioden innebär det att underhållskostnaderna är högre än under tidigare kvartal. När samtliga ventilationsaggregaten nu är utbytta och efter att sprinklertanken har blivit installerat, kommer bolaget att återgå till en normal drift- och underhållsbudget. Utöver det redan nämnda, har samtliga takbrunnar blivit spolade och det har visat sig att vissa läcker. Dessa åtgärdas under hösten.

FASTIGHETEN

Fastigheten innehas med äganderätt och utgörs av en logistikbyggnad och en kontorsbyggnad belägna i Mölndal, cirka 12 km från centrala Göteborg. Den totala uthyrbara ytan uppgår till 48,064 m2, varav 39,042 m2 utgörs av logistikytor och 9,022 m2 av kontorsytor. Byggnaderna uppfördes 1981 och byggdes ut 2002. Den totala tomtytan uppgår till 53 192 m2. 

Fastighetens läge lämpar sig väl för logistikändamål då mikroläget, med närhet till motorvägarna E6 samt E20, möjliggör leverans till kunder via såväl lastbil, tåg, båt samt flyg. Det direkta närområdet har under senare år sett ökad aktivitet inom bostadsutveckling och enligt Mölndal Kommun uppskattas att cirka 11 000 nya bostäder kommer byggas inom de närmaste 10 åren.

HYRESAVTAL

Fastigheten är uthyrd till tre hyresgäster, där KappAhl Sverige AB representerar 97% av
hyresintäkterna och två mindre kontorshyresgäster de resterande 3%. KappAhl använder fastigheten som sitt centrallager och huvudkontor och tillgodoser 360 butiker med varor i fyra länder samt e-handel genom fastigheten.

KappAhls hyreskontrakt löper t.o.m. oktober 2027 med en ömsesidig uppsägningstid på 12 månader och de två mindre kontorshyreskontrakten löper t.o.m. april resp. juni 2020. Kontraktet som löper t.o.m. april 2020 är uppsagt av hyresgästen, som flyttar till egna lokaler.

Hyresvärdet för 2019 uppgår till 39 756 (38 858) Tkr exklusive fastighetsskatt. KappAhls bashyra justeras med 90% av förändringen av KPI med basår 2012.

KOMMENTARER TILL DEN FINANSIELLA UTVECKLINGEN 1 MAJ - 31 JULI 2019

Intäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden 1 maj 2019 - 31 juli 2019 till 10 154 (9 953) Tkr inklusive utdebiterad fastighetsskatt om 215 (215) Tkr.

Kostnader
Fastighetskostnader inklusive kostnader för underhåll uppgick för perioden till 1 414 (343) Tkr, vilket motsvarar 29,41 (7,13) kr/kvm. Underhållskostnaderna uppgick till 1 015 (0) Tkr, varav merparten avser utbyte av ventilationsaggregat.

KappAhl Sverige AB har eget avtal för el och övriga mediakostnader. Därutöver faller största delen av driftkostnader och löpande underhåll på hyresgästen.

De centrala administrationskostnaderna under perioden uppgick till 467 (483) Tkr.

Finansiella kostnader
Finansiella kostnader netto för de första 3 månaderna uppgick till 2 726 (2 764) Tkr, varav räntekostnader på fastighetslån 2 507 (2 532) Tkr.

Värdeförändringar
Fastighetens orealiserade värdeförändring för perioden uppgår till 2 346 (0) Tkr. Under året genomförda investeringar uppgår till 2 346 Tkr.

Skatt
Koncernen redovisar en uppskjuten skattekostnad på -261 (-281) Tkr, varav -301 (-325) Tkr är hänförlig till förändring i temporära skillnader och 40 (44) Tkr är avser förändring i underskottsavdrag. Koncernen redovisar en verklig skatt om -915 (-1 096) Tkr.

Resultat
Förvaltningsresultatet, dvs resultat exklusive värdeförändringar, uppgick för perioden 1 maj 2019 till 31 juli 2019 till 5 548 (6 363) Tkr. Detta motsvarar 2,26 (2,60) kr per aktie. Periodens resultat efter skatt uppgick till 2 026 (4 986) Tkr, motsvarande 0,83 (2,04) kr per aktie.

INVESTERINGAR OCH KASSAFLÖDE

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 4 664 Tkr.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -2 346 Tkr.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -5 900 Tkr.
Periodens kassaflöde uppgick netto till -3 582 Tkr.

FINANSIERING

Eget kapital
Koncernens egna kapital uppgick vid periodens slut till 260 583 Tkr. Föreslagen men per 2019-07-31 ej beslutad utdelning har inte skuldförts.

Räntebärande skulder
I samband med förvärvet av fastigheten tecknade bolagets indirekta dotterbolag, Västsvensk Logistik Propco AB ("Propco"), ett femårigt kreditavtal med Deutsche Pfandbriefbank AG.
Lånebeloppet uppgår till 400 000 Tkr.

Lånet löper med en fast årlig ränta på 2,485%. Den årliga amorteringen uppgår till 1% av lånebeloppet (4 000 Tkr) med kvartalsvis betalning och redovisas som kortfristig skuld. Vid utgången av perioden uppgick låneskulden till 394 000 Tkr.

Kreditavtalet innehåller sedvanliga villkor rörande belåningsgrad och räntetäckningsgrad.

Likviditet
Bolagets likvida medel den 31 juli 2019 uppgick till 19 530 Tkr.

Tillgänglig likviditet inkluderar förskottshyra med 4 231 Tkr. Bolaget har även en upplupen skuld avseende ränta på fastighetslån som uppgår till 456 Tkr.

FASTIGHETENS MARKNADSVÄRDE

Bolaget upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards, IFRS. Västsvensk Logistik har valt att redovisa fastigheten till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden.

CBRE har genomfört en marknadsvärdering av fastigheten med värdetidpunkt 2019-04-30. Värdet har bedömts med stöd av en marknadsanpassad kassaflödeskalkyl i vilken man genom simulering av de beräknade framtida intäkterna och kostnaderna analyserar marknadens förväntningar på värderingsobjektet.

Kassaflödesanalysen ger ett marknadsvärde för fastigheten Hästägaren 3 vid värdetidpunkten den 30 april 2019 om 646 mkr motsvarande 13 440 kr/kvm.

Värdepåverkande investeringar har genomförts under perioden med 2 346 Tkr. Det redovisade fastighetsvärdet uppgår till 646 000 Tkr vid periodens utgång, vilket resulterar i en orealiserad värdeförändring om -2 346 Tkr för perioden.

AKTIEN OCH ÄGARNA

Västsvensk Logistik noterades på Spotlight Stock Market (fd Aktietorget) den 29 januari 2018. Bolaget har avtal med Sedermera Fondkommission som likviditetsgarant. Kursen den 31 juli 2019 uppgick till 101,00 kr vilket motsvarar ett börsvärde på 247 450 Tkr. Kursen vid nyemissionen var 100 kr per aktie. Antal utestående aktier uppgår till 2 450 000.

De tio största aktieägarna per 28 juni 2019 innehar tillsammans 48,5% av aktierna och rösterna. Bolaget har ca 150 kvalificerade aktieägare, dvs aktieägare med ett innehav mer än 500 aktier. De tio största aktieägarna presenteras i tabellen i bifogad fil. Styrelsens och ledningens ägande redovisas på hemsidan.

RISKER OCH RISKHANTERING

Västsvensk Logistik AB (publ) är genom sin verksamhet exponerat för risker och osäkerhetsfaktorer.

Inga förändringar bedöms ha skett gällande bolagets riskfaktorer vilka återfinns på sidan 28 i bolagets årsredovisning för 2018.

ORGANISATION OCH JURIDISK STRUKTUR

Fastigheten ägs av Västsvensk Logistik Propco AB som är ett helägt dotterföretag till Västsvensk Logistik AB (publ).

Västsvensk förvaltas av en extern leverantör, Hestia Fastighetsförvaltning AB. Samtliga ledande befattningar i Västsvensk (vd, finanschef och förvaltningschef) innehas av personal anställd i eller kontrakterad av Hestia. Därtill har bolaget avtal om teknisk förvaltning med Hestia Fastighetsförvaltning AB.

SEGMENTRAPPORTERING

Västsvensk Logistik bedriver verksamhet inom endast ett segment, fastigheten Hästägaren 3 i Göteborg.

NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER

Interna transaktioner mellan moder- och dotterföretag har eliminerats i koncernen.

REVISION

Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

KOMMANDE RAPPORTTILLFÄLLEN

Delårsrapport aug 2019 - okt 2019 2019-12-20

• Sista dag för handel inkl. rätt till utbetalning av utdelning 2019-11-15
• Första dag för handel exkl. rätt till utbetalning av utdelning 2019-11-18
• Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 2019-11-19

• Förväntad dag för utbetalning från Euroclear 2019-11-22

• Sista dag för handel inkl. rätt till utbetalning av utdelning 2020-02-14

• Första dag för handel exkl. rätt till utbetalning av utdelning 2020-02-17
• Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 2020-02-18

• Förväntad dag för utbetalning från Euroclear 2020-02-21

• Sista dag för handel inkl. rätt till utbetalning av utdelning 2020-05-13

• Första dag för handel exkl. rätt till utbetalning av utdelning 2020-05-14
• Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 2020-05-15
• Förväntad dag för utbetalning från Euroclear 2020-05-20