Investors House Oyj                                                    

Puolivuosikatsaus H1 2020

INVESTORS HOUSE H1 2020 – YHTIÖ VALMISTAUTUU SEURAAVAAN STRATEGIAKAUTEEN

Investors House toimii kiinteistöliiketoiminnan koko arvoketjussa. Arvoketju ulottuu tonttihankinnasta hankekehityksen, vuokrauksen ja omistamisen kautta kiinteistövarainhoitoon ja rahastoihin. Yhtiö tavoittelee sellaista kasvua ja kannattavuutta, että osakkeenomistajan vuotuinen osingosta ja arvonkehityksestä muodostuva kokonaistuotto olisi vähintään 10 % vuodessa pitkällä aikavälillä.

YHTEENVETO KAUDELTA 4-6/2020 (VERTAILUKAUSI 4-6/2019)

Katsauskaudella johdon huomion keskipisteessä oli tulevan strategiakauden kannalta tärkeiden liiketoiminnan kehityshankkeiden eteenpäinvieminen sekä välittömät toimet korona-viruksen vaikutusten minimoimiseksi.

Liiketoiminnan kehitystyön keskiössä olivat uusien kiinteistöhankkeiden ja rahastotuotteiden valmistelu. Yhtiön omistama laaja Tikkurilan keskustan kiinteistöhanke eteni. Asuntojen hankekehityksestä solmittiin yhteistyösopimus Firan kanssa ja kaavoitusta vietiin eteenpäin yhdessä kaupungin kanssa. Palveluliiketoiminnassa tärkein kehityskohde oli uuden lainarahaston valmistelu, jota jatkettiin. Myös muita liiketoiminnan kehityshankkeita käynnistettiin. Aikaisemmista hankkeista yhteisyritys IVH Asuntojen 25 huoneiston hanke Malmilla valmistui ja vuokrattiin täyteen nopeasti.

Käynnissä olevien liiketoiminnan kehityshankkeiden mittasuhdetta ja merkitystä kuvaa se, että Tikkurilan kehityshankkeen arvioidut ulosmyyntihinnat – edellyttäen, että Investors House toteuttaa ja myy asunnot – ovat yli 60 % konsernin taseesta 6/2020. Vastaavasti Lainarahasto tähtää volyymiin, joka toteutuessaan kaksinkertaistaa rahastojen hallinnoitavat varat.

Konsernin rakenteen kannalta merkittävin toimi oli IVH Kampus Ky:n muuttuminen tytäryhtiöstä osakkuusyhtiöksi, mikä pienensi konsernin tasetta oleellisesti. Toisella kvartaalilla toteutettiin myös rahastoyhtiön omistuksen keskittäminen kun aikaisemmin noin 2/3 omistuksessa ollut Investors House Rahastot Oy hankittiin 100 %:een emoyhtiön omistukseen. Rakenteellisilla muutoksilla tavoiteltiin konsernin pelkistämistä sekä vähän pääomaa sitovien tuottojen lisäämistä. Samalla toimilla valmistaudutaan seuraavaan strategiakauteen.

Rahoituksellisesti katsauskaudella toteutettiin laina- ja vakuusjärjestely sekä parannettiin omavaraisuusastetta. Samassa yhteydessä solmittiin rahoitussopimus, jonka kovenantti on 45 %:n omavaraisuusaste, joka on sama kuin konsernin strateginen minimitavoite. Katsauskauden päättyessä omavaraisuusaste oli 59 %. Konsernin likviditeetti oli katsauskauden päättyessä hyvä.

Koronan myötä konsernin riskienhallinta organisoitiin keväällä uudelleen. Vuokratuottojen menetykset toisella kvartaalilla jäivät vähäisiksi ja vuokrarästit olivat olemattomat.

Tuloskehityksessä näkyy tehty panostus uusien liiketoimintojen kehitystoimiin. Yhtiö on rekrytoinut useita uusia henkilöitä ja monin tavoin panostanut toimiin, jotka aiheuttavat kustannuksia, mutta eivät vielä tuo tuottoja. Nämä kehityskulut, jotka muodostuvat palkka- ja muista kustannuksista, on pääasiassa kirjattu suoraan tulosvaikutteisiksi kuluiksi eikä aktivoitu taseeseen. Uusista rekrytoinneista ja kehitystoimista aiheutuneet kulut täten täysimääräisesti heikensivät katsauskauden tulosta ja operatiivista tulosta. Niiden tulosvaikutukset nähdään myöhemmin kun kehitteillä olevat liiketoiminnot saadaan tuottaviksi.

Toisella kvartaalilla käynnistettiin strategiaprosessi, joka valmistuu Q3 aikana. Johtoryhmätyöskentelyn uudistamista jatkettiin samoin kuin uuden vastuunjaon ja johtamisen mallia, jolla silläkin valmistaudutaan seuraavaan strategiakauteen.

Operatiivisen tuloksen heikennyttyä ensimmäisellä kvartaalilla yhtiö käynnisti toisen kvartaalin aikana toimenpiteet sen parantamiseksi. Toimenpiteitä haettiin johtoryhmässä sekä yhdessä koko henkilöstön kanssa.  Henkilöstö laati yhteensä 37 ehdotusta tuottojen lisäämiseksi ja kulujen vähentämiseksi. Niistä merkittävä osa on toteutettu tai toteutuksessa. Toisen kvartaalin operatiivinen tulos oli ensimmäistä kvartaalia parempi, mutta edelleen vertailukautta Q2 2019 heikompi.

Koko kiinteistökannan arvo määritettiin ulkopuolisen arvioijan toimesta poikkeuksellisesti myös puolivuosikatsausta varten. Tässä tarkoitus oli koronan mahdollisten vaikutusten huomioiminen ja läpinäkyvyyden varmistaminen. Olemassa olevan kiinteistökannan arvo laski hieman. Uusien, valmistuneiden kohteiden osalta syntyi positiivista arvonmuutosta. Nämä erä osin netottivat toisiaan ja kiinteistöjen arvonmuutosten nettovaikutus oli kokonaisuutena vähäinen.  

Katsauskaudella ei tehty merkittäviä uusia investointeja eikä myyntejä. Näin myöskään ei syntynyt tulokseen vaikuttavia transaktiokuluja, jotka osaltaan heikensivät vertailukauden tulosta. Katsauskauden tulos olikin selvästi vertailukautta parempi.

Osakekohtaista nettovarallisuutta kuvaava Epra NRV nousi osingonmaksusta huolimatta 8,60 euroon/osake (8,57) tulos- ja arvonkehityksen myötä.

Yhtiökokous valitsi uuden hallituksen, joka aloitti toimintansa katsauskaudella. Yhtiökokous myös valtuutti hallituksen päättämään sekä viiden miljoonan osakkeen suunnatusta osakeannista, että omien osakkeiden ostamisesta. Omia osakkeita ostettiin katsauskaudella 34.964 kpl ja yhtiö omisti kvartaalin päättyessä yhteensä 223.111 kpl omia osakkeita. Ne muodostivat 3,6 % kaikista osakkeista.

YHTENVETO KAUDELTA 1-6/2020 (VERTAILUKAUSI 1-6/2019)

Puolivuotiskauden liikevaihto kasvoi 17 %. Jatkossa Q3 2020 alkaen ja IVH Kampusta koskevan rakennemuutoksen johdosta liikevaihto supistuu selvästi kun IVH Kampusta ei enää konsolidoida konserniin.

Operatiivinen tulos heikkeni 43 % ollen 749 t€ (1.314 t€). Keskeisiä seikkoja olivat tulosvaikutteisesti kirjatut uuden liiketoiminnan kehitysmenot sekä edellisvuodesta kasvaneet kiinteistöverot.  Näiden yhteisvaikutus oli noin 650 t€. Konsernin hallintokulut säilyivät entisellä tasolla liiketoiminnan kasvusta huolimatta. 

Konsernin liikevaihdosta 82 % (75 %) muodostui kiinteistöjen vuokratuotoista. Liikevaihdosta 18 % (25 %) muodostui kiinteistövarallisuuden hoidon ja rahastoliiketoiminnan palkkioista. Liiketulostasolla Kiinteistöt -segmentin liiketulos parani selvästi mutta Palvelu-segmentin liiketulos heikkeni.  Palvelut-segmentin tulos ei ollut tyydyttävällä tasolla, minkä johdosta tulosparannustoimia on käynnistetty sekä rahastojen että kiinteistövarallisuudenhoidon osalta.

Yhtiön rahoitus- ja transaktiokulut olivat selvästi edellisvuotta alemmat vähäisemmästä kauppavolyymistä johtuen. Nämä osaltaan tukivat katsauskauden koko tulosta 962 t€ (728 t€), joka oli 32 % vertailukautta parempi.

Omavaraisuusaste parani lainojen poismaksujen sekä rakennekehityksen johdosta nousten 59 %:iin (52 %).

TOIMITUSJOHTAJA PETRI ROININEN:

’’Pandemia sekä sitä seuranneet massiiviset tukitoimet ja raju julkinen velkaantuminen muuttavat liiketoimintaympäristöä ja ihmisten käyttäytymistä. Koko kiinteistöalan arvoketjun läpi kulkeva liiketoimintamallimme antaa meille poikkeukselliset mahdollisuudet lukea tilannetta sekä allokoida pääomia ja henkisiä resursseja aktiivisesti. Olemmekin koko alkuvuoden muovanneet yhtiötä siten, että olisimme mahdollisimman kilpailukykyiset uudessa toimintaympäristössä.

Strategiaprosessin tulokset julkaistaan Q3 2020. Otimme kuitenkin jo Q2 aikana useita askelia eteenpäin. Näitä olivat mm konsernirakenteen pelkistäminen, konsernitaseen puolittaminen, omavaraisuuden parantaminen, iso panostus kiinteistökehitykseen ja uusien rahastojen valmisteluun, rahastoyhtiön hankinta konsernin 100 %:een omistukseen, johtamisrakenteen uudistaminen sekä katsauskauden jälkeiset avainhenkilörekrytoinnit.

Olemme vahvasti sitoutuneet nyt käynnissä oleviin liiketoiminnan kehityshankkeisiin olkoonkin, että lyhyellä aikavälillä ne heikentävät tulosta samalla kun rakentavat pohjaa tulevien vuosien tuloskehitykselle. Korostaisin myös niitä konkreettisia toimia, jotka yhdessä henkilökunnan kanssa Q2 aikana toteutettiin tuottojen lisäämiseksi ja kulujen supistamiseksi. Henkilöstöpolitiikan kannalta huomionarvoista on, että kaikki toimet toteutettiin korona-oloissa ilman lomautuksia tai irtisanomisia. Arvostamme henkilöstön osaamista ja sitoutumista.

Investors House oli viisivuotiskaudella 2015-2019 pörssin nopeiten kasvanut yritys. Osakkeenomistajan kannalta kasvua tärkeämpänä pidän kuitenkin sitä, että 17.8.2020 tehdyn osinkopäätöksen jälkeen olemme kasvattaneet osakekohtaista osinkoamme viisi tilikautta peräkkäin. Suoritus perustuu kasvun kannattavuuteen, vahvaan omavaraisuuteen sekä liiketoiminnan kehittämisen pitkäjänteisyyteen. Tämä antaa hyvän lähtökohdan suunnata kohti seuraavaa strategiajaksoa uudessa toimintaympäristössä’’. 

YHTEENVETOTAULUKKO

LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT

Koronan vaikutukset hyvin vaikeita ennakoida

Korona-pandemian aiheuttama epävarmuus ja taloudellinen taantuma muodostavat lähiajan suurimman riskin. Lyhyen tai pitkän aikavälin vaikutuksia on edelleen mahdotonta arvioida.

Korona-kriisi on toistaiseksi näyttäytynyt maltillisesti yhtiön liiketoiminnassa. Suorat vuokratuottojen menetykset ovat olleet yhteensä 66 t€ eli kaksi prosenttia katsauskauden liikevaihdosta. Riskienhallinnan uudelleen organisointi keväällä oli onnistunut ennakoiva toimenpide.

Kaikkien kiinteistöjen arviokirjat päivitettiin 6/2020, jotta pystyttiin tunnistamaan koronan ja sitä seuranneiden elvytystoimien vaikutus kiinteistökannan arvoon. Tiettyjen kiinteistöjen arvoissa nähtiin H1 2020 lievää alaskirjausta. Vastaavasti uusien kohteiden valmistuminen ja niiden positiiviset arvonmuutokset netottivat vaikutuksia. Koronan nettovaikutukset konsernin kiinteistöomaisuuden arvoon ovat jääneet vähäisiksi, mihin on myös vaikuttanut omistusten hajautus eri kiinteistötyyppeihin sekä palveluliiketoimintaan. Vastaavalla tavalla ulkopuolisen investointipankin toimesta arvotettiin Palvelut -segmentin liiketoiminnan käypä arvo. Se arvioitiin vertailukautta korkeammaksi, mikä johtui sekä liiketoiminnan kasvusta että omistusosuuden noususta rahastoyhtiössä.  

Rahoituksen saatavuuteen koronakriisillä ei ole yhtiön kannalta ollut vaikutusta muutoin kuin likviditeetiltään supistuneen yritystodistusmarkkinan osalta. Katsauskaudella yhtiö järjesteli rahoitustaan ja vakuuksiaan sekä nosti omavaraisuutensa 59 %:iin ollakseen kaikissa oloissa rahoitettavissa oleva ja säilyttääkseen eri rahoitusmuotojen valikoiman.

Asuntojen vuokrauksessa tai myynnissä emme ole nähneet merkittävää muutosta olkoonkin, että mm vuokramarkkinan volyymikehitys poikkesi aikaisemmista vuosista opiskelijoiden valintamenettelyjen muutoksista johtuen.  Kokonaisuutena vuokraus- ja myyntimarkkina toimivat varsin hyvin. Toimitilapuolella on selvä, että hotellien ja ravintoloiden sulkeminen vaikutti vuokrauspäätösten tekemiseen sekä asiakkaiden kassavirtaan. Toimistojen osalta tunnelma on ollut odottava. Jää lähitulevaisuuteen nähtäväksi millä tavoin etätyön ja digi-yhteyksien kautta tapahtuvat kokoukset muokkaavat tilatarpeita.

Vaikka koronan vaikutukset ovat olleet toistaiseksi rajalliset, on selvää, että jatkuessaan tai pahentuessaan kriisillä voi olla negatiivisia vaikutuksia vuokraustoimintaan, rahoitukseen ja omaisuuden arvoihin.

Koronan vaikutukset eivät kuitenkaan ole ainoastaan negatiivisia. On mahdollista, että sen myötä syntyy uusia mahdollisuuksia mikäli kriisi johtaisi esimerkiksi tonttien saatavuuden paranemiseen, rakennuskustannusten alenemiseen tai uudentyyppisten asumis- ja toimistoratkaisujen syntymiseen. Myös elvytyspaketeilla voi olla merkittävä vaikutus vaikka sen arviointi onkin haasteellista.

Muut tekijät ennallaan

Rahoitusjärjestelmän kiristyvät pääomavaateet ja kasvava regulaatio voivat rajoittaa pankkien luotonantoa, millä voi olla negatiivisia vaikutuksia kiinteistömarkkinaan.

Yleinen korkotaso voi nousta, mikä voi vaikuttaa rahoituksen hintaan.

Yhtiön omistamien kiinteistöjen vuokrausaste voi vaihdella.

Osakkuusyhtiö Ovaron tuloksentekokyvyn palauttaminen voi kestää ennakoitua kauemmin.

OHJEISTUS

Investors House linjauksensa mukaisesti ohjeistaa koko vuoden operatiivista tulosta (EPRA).

Yhtiö 20.3.2020 antamansa tiedotteen mukaisesti pidättäytyy ohjeistuksen antamisesta toimintaympäristön muuttumisen ja sen aiheuttaman heikon näkyvyyden johdosta. Kun näkyvyys paranee, yhtiö antaa uuden ohjeistuksen.

JULKISTUSTILAISUUS

Osavuosikatsauksen sijoittajille, analyytikoille ja medialle tarkoitettu julkistustilaisuus pidetään 24.8.2020 klo 13 Jyväskylässä, hotelli Verso, Kauppakatu 35.

Helsinki / Jyväskylä 24.8.2020

Investors House Oyj

Lisätiedot      Petri Roininen, puh 040 761 9669

Jakelu            Nasdaq Helsinki, keskeiset tiedotusvälineet, www.investorshouse.fi